Belgische kantoorkost daalt 4%, Europees gemiddelde stijgt 6%

De Occupiers Cost Index (OCI), of kantoorkost per medewerker per jaar, is in België afgerond met 4% gedaald ten opzichte van vorig jaar. Toen bedroeg de daling slechts 2%. Dat berekende vastgoedspecialist Colliers International in haar jaarlijkse onderzoek naar de globale kantoorkost per (full time) medewerker (VTE). De index wordt beschouwd als de ‘vastgoedkostbarometer’ op het gebied van bedrijfsvastgoed. De OCI voor België bedraagt nu €11.263. Vorig jaar was dat nog €11.759 ofwel bijna 500€ per werknemer meer dan dit jaar.

België versterkt concurrentiepositie, maar blijft duur

“Toch laat België nog kansen liggen. De kantoorkost kan potentieel nog met 10% dalen”, zegt Jeroen Govers, Senior Director Real Estate Services bij Colliers International. “De daling versterkt onze concurrentiepositie met ons buurland Frankrijk en met veel Europese landen waar significante stijgingen te zien zijn. In Frankrijk zijn steeds minder kwalitatieve ‘grote’ kantoorruimten beschikbaar wat de huurprijzen deed aantrekken. Dat maakt van onze zuiderburen het op vier na duurste land in Europa. Maar ons land scoort nog flink boven het Europees gemiddelde en er valt nog steeds winst te behalen, onder andere met het opnieuw onderhandelen van bestaande huurcontracten, ruimtegebruik te optimaliseren en zijn services beter af te stemmen op de noden. Heronderhandelen kan niet op elk moment in de loop van het huurcontract, vandaar dat dit een langzame beweging is.” Al blijven de zware loonlasten (bedrijfsbeheer en facilities) volgens Govers de grootste oorzaak van onze hoge kantoorkost per VTE.

De Belgische kantoorkost is bijna 20% duurder dan het Europees gemiddelde, of de helft minder dan vorig jaar toen dat percentage nog 39% bedroeg. België heeft de negende duurste kantoorkost van de 29 onderzochte Europese landen. Zwitserland noteert de duurste kantoorkost, nl. €18.484. Bulgarije heeft met €2.556 de laagste kost. Buurland Duitsland doet het met €9.482 ook beter dan België. Luxemburg zit qua kantoorkost net als Frankrijk nog steeds in de top met €14.305 per jaar en is daarmee dus ook een pak duurder (27%) dan ons land.

Nederland blijft stuk goedkoper dan België

Het verschil met Nederland blijft significant. Daar bedraagt de kantoorkost per VTE slechts €8.564, een daling van 3% ten opzichte van vorig jaar. Dat is ruim €2.500 minder per werknemer dan hier en dat is ook lager dan het Europees gemiddelde. De lage kantoorkost per VTE in Nederland ligt volgens Govers aan de lage huurprijs van kantoorruimte. “In Nederland heeft de vastgoedcrisis met veel kantoorleegstand van enkele jaren geleden de prijzen gedrukt. Al is het dieptepunt wellicht wel bijna bereikt: de daling van dit jaar is met 3% veel minder dan vorig jaar toen die nog 10% bedroeg. Verder zijn de loonkosten in Nederland gewoon lager dan bij ons. Ook dat maakte al het verschil.” De daling van kosten voor Nederland zitten in de categorie Personeel & Organisatie en dan vooral in de onderdelen Document Management en Beveiliging. Dit laatste is gezien de terreurdreiging in Europa opmerkelijk.

Huurprijs kantoorruimte in Brussel blijft gelijk, coworking populairder

De huurprijs van kantoorruimte in Brussel is eerder stabiel en stijgt niet. De lichte stijging van de huurcomponent in de categorie Ruimte & Infrastructuur wordt veroorzaakt door de stijging van de index. “De marktcondities veranderen nauwelijks, dus de kans dat de huurprijs voor kantoorvastgoed de komende tijd stijgt, is erg klein”, stelt Govers. Een bijkomend aspect is dat bedrijven steeds zuiniger met ruimte omgaan. ‘Het nieuwe werken’ heeft zijn implicaties op het aantal vierkante meter dat een bedrijf nodig heeft: naast ‘homeworking’ wordt ook ‘coworking’ steeds populairder. General Manager Pierre-Gilles Solvit: “Werknemers werken vaker samen op speciaal ingerichte coworking kantoren die geen deel uitmaken van de organisatie waar ze in dienst zijn en op een andere locatie liggen. Hierdoor hebben bedrijven steeds minder ‘eigen’ vierkante meters nodig. Kanttekening hierbij is dat veel bedrijven hun werkplek wel dynamischer willen inrichten, aangepast aan de veranderende werkcultuur. Maar niet alle - vooral oudere - gebouwen lenen zich voor de hiervoor noodzakelijke herindeling”, vervolgt Solvit. “Bedrijven doen wel hun best om op de heersende trends in te spelen. ‘Activity based working’ bijvoorbeeld, waarbij ruimten in een kantoor worden aangepast aan de activiteit die er wordt uitgevoerd, beleeft, na benoemt te zijn in de jaren ’90, een heropleving binnen NWOW (New Ways Of Working.) Denk bijvoorbeeld aan het inrichten van aparte stilteruimtes, projectruimten en loungehoeken.”

Hernieuwde interesse in stedelijke centra

Een andere trend die langzaam zichtbaar wordt, is de heropwaardering van stedelijke centra, vult Govers aan. “Vijftien jaar geleden besloten bedrijven - voornamelijk in de telecom en de ICT - bewust om zich buiten het stadscentrum te vestigen. Momenteel zie je weer een langzame beweging naar het centrum van de stad, enerzijds vanwege het mobiliteitsprobleem, anderzijds omdat steeds meer bedrijven hun mensen toelaten 1 à 2 dagen in de week thuis te werken. De dagen dat ze dan wel op kantoor zijn, moeten ze dat kantoor gemakkelijk kunnen bereiken, wat wil zeggen niet meer met de auto maar liever met het openbaar vervoer. Het is voor een bedrijf steeds belangrijker om op de as met één van de hoofdstations of metro’s te zitten.”

Markt gunstig voor verkoop bedrijfsvastgoed

“Momenteel is het gewenste rendement op kantoorvastgoed eerder laag, doch afhankelijk van de locatie, de kwaliteit van het gebouw, de betrouwbaarheid van de huurder en de termijn van het huurcontact. En omdat investeerders vanwege de lage interestvoeten zeer gemakkelijk vreemd vermogen kunnen aantrekken en daardoor financiële hefbomen kunnen inzetten, is de markt voor het verkopen van zijn bedrijfsvastgoed gunstig,” zegt Govers. “Door de stabilisatie van de huurprijzen en die lage interestvoeten is het dus een goed moment om zijn kantoren te verkopen en met de vrijgekomen middelen de eigen business te versterken, die meer rendeert dan vastgoed. Investeerders nemen momenteel op toplocaties en met betrouwbare huurders al genoegen met 5% rendement, wat wil zeggen dat meer gebouwen aantrekkelijk zijn voor investeerders. De core business van het bedrijf levert een hoger rendement op, dus is het logisch om daarin dan je investeringen te doen. De vraag rijst dus: moet ik de ruimte waarin ik huis absoluut ook echt bezitten? Momenteel is daarop het antwoord een genuanceerd ‘nee’, het rendement zit in andere delen van je bedrijf, niet in de bakstenen.”