Bouwgrondprijzen driemaal duurder tegen 2017

Bouwgronden dreigen even schaars te worden als olie. Maar terwijl Vlaanderen voor de bevoorrading in olie afhankelijk is van het buitenland, kan de Vlaamse overheid de beschikbare voorraad aan bouwgronden zelf bepalen. De Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) heeft berekend dat de bouwgronden zonder een uitbreiding van het aanbod tegen 2017 drie maal meer gaan kosten. Een stuk van vier are zal dan 232.000 euro kosten in plaats van 76.000 euro nu. De VCB dringt aan op de vrijgave van 30.000 bijkomende percelen. Dit moet snel en kordaat gebeuren. Pas dan zal de overheid een steile prijsstijging kunnen tegengaan. Maatregelen zoals heffingen op onbebouwde percelen en sociale verplichtingen op private verkavelingen, zijn lapmiddelen die de problemen tot over de volgende verkiezingen tillen maar ze nadien nog verergeren.

De komende tien jaar zal de Vlaamse bevolking licht toenemen. Het aantal huishoudens zal nog sterker stijgen omdat de gezinnen almaar kleiner worden. Het aantal alleenstaanden (ongehuwden, weduwen enz.) en eenoudergezinnen neemt toe. Het gemiddelde gezin evolueert van meer dan 1,8 leden nu naar 1,7 leden in de toekomst. De vraag naar woningen wordt bepaald door het aantal huishoudens. Het samenwonen van verschillende families in een woning zal een marginaal verschijnsel blijven. Dit betekent dat de komende tien jaar nog een belangrijke behoefte aan bijkomende woningen bestaat.

De VCB verwacht voor de komende tien jaar een bijkomende behoefte aan 160.000 nieuwe huizen. Het probleem is echter dat, zo blijkt uit een recent parlementair antwoord van minister Van Mechelen, in de woongebieden nog slechts 148.857 percelen bouwgrond beschikbaar zijn.

Bouwgrond is dus een uitputbaar goed geworden, net als bijvoorbeeld olie. Om de prijsevolutie voor dergelijke goederen te achterhalen maken economisten gebruik van de formule van Hotelling. Deze formule werd door Hotelling in 1930 ontdekt en is sindsdien overeind gebleven. Op basis van de formule van Hotelling zal de bouwgrondprijs bij de huidige schaarste exponentieel gaan stijgen om tegen 2017 ongeveer 590 euro per m² te bereiken. De huidige bouwgrondprijs bedraagt 190 euro per m². Dit betekent op tien jaar tijd meer dan een verdriedubbeling.

Aanbod verruimen

Enkel een forse en kordate verruiming van het aanbod aan bouwgronden kan deze verdriedubbeling tegengaan. De eerstkomende jaren moet de overheid in versneld tempo 30.000 percelen extra op de markt brengt. Van de overheid moet er daartoe een duidelijk signaal komen. Pas dan zal zij impact op de prijsevolutie kunnen uitoefenen. Als de overheid geen kordaat signaal geeft dat zij de voorraad gaat uitbreiden, zullen grondbezitters hun eigendom willen behouden. Zij blijven immers speculeren op een exponentiële prijsstijging.

Maar met 30.000 percelen extra op de markt zal op basis van de formule van Hotelling de bouwgrondprijs tegen 2009 terug dalen tot 150 euro per m². Op die manier komen wij tot bouwgrondprijzen die voor heel wat jonge Vlaamse gezinnen weer betaalbaar worden. Daarna zullen de bouwgrondprijzen opnieuw stijgen. Maar zij zullen veel trager toenemen dan als de overheid de huidige schaarste in stand houdt. Zij zullen ook op een later moment en op een lager niveau hun hoogtepunt bereiken, juist op het ogenblik dat de behoefte aan nieuwe woongelegenheden ten gevolge van de bevolkingsevolutie gaat dalen. De prijzen zullen gestaag toenemen in plaats van exponentieel te stijgen.

Concreet moet de overheid de komende jaren de woonuitbreidingsgebieden versneld aansnijden. Van de 28.000 ha die op de gewestplannen als woonuitbreidingsgebied staan ingekleurd, zijn nog ongeveer 18.000 ha onbebouwd. De atlas van de woonuitbreidingsgebieden die minister Van Mechelen eind 2006 heeft laten samenstellen, heeft 5.098 ha aangeduid die prioritair zouden moeten worden aangesneden.

Maar de atlas heeft twee nadelen. Zij is niet afdwingbaar – gemeenten kunnen de voorstellen uit de atlas gerust naast zich neerleggen – en het prioritair aan te snijden gebied is te beperkt. De VCB pleit dan ook voor een actualisering van de atlas – zoals aanvankelijk ook was voorzien – waarbij meer gebieden als mogelijks te ontwikkelen zijn afgebakend dan in de eerste versie. Daardoor krijgen de gemeentebesturen meer vrijheid bij het aansnijden van gebieden. Nu is de keuze vaak beperkt tot bijvoorbeeld het hoofddorp terwijl misschien juist andere dorpskernen meer behoeften of mogelijkheden voor bijkomende woningen hebben. Vervolgens moeten gemeenten ertoe worden verplicht ook iets concreets met de atlas aan te vangen. Stilzitten mag geen optie zijn.

Tegelijk moet de overheid de afbakening van de stedelijke gebieden versnellen. Elke afbakening van een stedelijk gebied levert extra hectares voor woongelegenheden op en staat toe in de nieuw aangeduide stedelijke woongebieden dichtheden van 25 woningen en meer per hectare te bereiken, wat een efficiënter ruimtegebruik mogelijk maakt. Voor negen steden kon het afbakeningsproces worden afgerond. Het heeft 2.716 ha stedelijk bijkomend woongebied opgeleverd dat goed is voor 68.000 bouwpercelen. Maar de Vlaamse Rand en de centrumsteden Leuven, Hasselt en Genk konden nog niet worden afgebakend, vooral omdat nogal wat lokale besturen niet tot het stedelijke gebied willen behoren. Tegelijk staat ook de afbakening van de kleinere steden vaak nog maar in een pril beginstadium.

Lapmiddelen

De VCB is daarentegen gekant tegen voorstellen om onbebouwde percelen met heffingen te belasten of aan private verkavelingen sociale verplichtingen op te leggen.

Heffingen zullen er niet in slagen een groot aantal bijkomende percelen op de markt te brengen. Enkel de minst kapitaalkrachtige eigenaars zullen hun bouwperceel dan lossen. Het effect zal op een paar jaar tijd uitgewerkt zijn en dus hoogstens duren tot de regionale verkiezingen van 2009. Vanaf dan zal de situatie alleen nog verergeren. Vermits vooral het aantal kleinere eigenaars door heffingen zal uitgedund zijn, ontstaan meer monopolies, waardoor de schaarste nog zal toenemen.

De invoering van een verplichting om een bepaald percentage van de private verkavelingen aan sociale woningbouw af te staan zal evenmin soelaas bieden. Voor de meerderheid van de gezinnen die juist op dat moment niet voor een sociale woningbouw in aanmerking komen, zal zo’n verplichting er enkel toe leiden dat hun bouwgrond nog een stuk duurder wordt.

Al even contraproductief zijn maatregelen – zoals bijvoorbeeld van de stad Hasselt – om appartementsbouw tegen te gaan of om het aantal woonlagen tot twee te beperken – zoals in het gewestplan voor het stedelijk gebied Halle-Vilvoorde-Asse. Juist in stedelijke gebieden moet de overheid de bouw van appartementen met drie à vier bouwlagen mogelijk maken omdat zij op een kleinere oppervlakte het aanbod doen toenemen. Appartementen beantwoorden trouwens aan de woonbehoeften van het toenemend aantal alleenstaanden en senioren.

Een forse en kordate uitbreiding van het aanbod aan bouwgronden en woonmogelijkheden is volgens de VCB cruciaal om te verhinderen dat de vastgoedprijzen de pan uitswingen. Hiervoor bestaat geen werkbaar alternatief.

Marc Dillen, Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw