Volgens de Nationale Bank moet er tegen 2050 350 miljard euro extra geïnvesteerd worden in renovaties om alle woningen naar EPC-score A te krijgen. Dat berichtte De Tijd afgelopen weekend. De extra investeringen zijn nodig om de klimaatdoelstellingen te halen en de energie-uitgaven te reduceren. De renovatiegolf moet nu starten. Daarom is er zoveel verzet tegen de plannen van minister Van Peteghem om renovaties 3% duurder te maken. Dat is het effect van de maatregel die hij voorstelt op het fiscaal conclaaf van de federale regering.
CIB vroeg twee syndici om aan de hand van enkele cases de impact te duiden, maar de cases waarvoor stevige prijsverhogingen dreigen zijn legio.
Case 1: Residentie Twenty One
De residentie Twenty One is een groot appartementscomplex aan de zeedijk. Sectie 1 telt 57 appartementen en studio’s. In het gebouw is een ingrijpende gevelrenovatie met bijkomende isolatie gepland om te voldoen aan de recentste EPB-normen. De uitvoering is gepland vanaf oktober 2023 tot juni 2024. Op basis van de “goedkoopste” offerte betekent een btw-verhoging met 3% een extra kost voor de mede-eigenaars van €30.638. De premies die voor deze werken bekomen worden, gaan volledig op in de btw-verhoging.Syndicus Peter Bonhomme (West-Littoral) licht toe:
‘Renovaties zijn in appartementsgebouwen nu éénmaal complexer en daardoor ook duurder dan bij ééngezinswoningen. De kosten van werfinrichtingen en stellingen alleen al komen snel op €100.000. Of €103.000 als de btw-verhoging er effectief komt. Dat is nog maar het begin.
Daarom worden met dit voorstel appartementsbewoners zwaarder gestraft. Zij zullen het als een disincentive zien om te investeren in kwaliteitsverhoging en meer energiezuinigheid. De overheid maakt het ons als syndicus moeilijker om eigenaars te overtuigen en om het plaatje financieel rond te krijgen. Een renovatiebudget van meer dan een miljoen euro is in appartementsgebouwen echt niet uitzonderlijk. Dan weegt de btw-verhoging zwaar door.’
Case 2: Residentie Flora
In deze residentie staat een renovatie van de balkons gepland, in combinatie met betonherstel. De werken starten in augustus 2023. De architect en aannemer zijn gekozen en de offerte is goedgekeurd.
De totale btw bedraagt €52.214 bij 6%. Bij 9% stijgt dat bedrag naar €78.321. Een extra kost dus van €26.107.
Syndicus Baptiste Cobbe (Immo Pouille) licht toe:
‘Die extra kost is gelijk aan 40% van de normale jaarlijkse kosten van dit gebouw. De eigenaars investeren met de renovatie stevig in de kwaliteit van hun gebouw en zouden nog een extra factuur gepresenteerd krijgen. Dat zal terecht tot veel woede en onbegrip leiden. Een emotie die we ook als syndicus voelen.
We hopen vooral dat de btw -verhoging er niet komt. Als het toch zo is: wordt de datum van inwerkingtreding dan voldoende in de toekomst gelegd zodat gebouwen waarin al werken zijn aanbesteed en de hele financiële planning is uitgetekend niet en course de route verrast worden?’
Case 3: Residentie Lugano
In deze residentie zijn werken lopende: de terrassen worden gerenoveerd. De extra btw – dus enkel en alleen op die terrasrenovatie – bedraagt €10.704.
Syndicus Peter Bonhomme:
‘De Vlaamse regering keurde zopas nog een geactualiseerde versie van haar Energie- en Klimaatplan goed. Daarbij werd aangekondigd dat er een gebouwlabel komt voor appartementsgebouwen. En dat daaraan verplichtingen worden gekoppeld, met een minimaal te behalen label van C tegen 2030. Er is ook een energienorm op niveau van de individuele appartementen op komst.
Als syndicus moeten we proberen om de gebouwen op dat niveau te krijgen. Financieel is dat geen gemakkelijke oefening. Lang niet alle appartementsbewoners hebben geld opzij staan om collectieve renovaties te bekostigen. Een btw -verhoging maakt het alleen maar moeilijker om voldoende geld bij elkaar te krijgen. Hoe duurder het wordt, hoe moeilijker om werken te laten goedkeuren en uitvoeren.’
Case 4: Residentie Bloemendale
In dit gebouw staat een balkonrenovatie, in combinatie met betonherstel & dakrenovatie, gepland. De uitvoering start in september 2023. De btw verschuldigd bij 6% bedraagt €46.601. Bij 9% stijgt dat naar €69.602.
Syndicus Baptiste Cobbe:
‘De werken in deze residentie moeten de energiezuinigheid sterk verhogen. Vanaf september is het de bedoeling van de Vlaamse regering dat appartementsgebouwen MijnVerbouwPremies kunnen aanvragen om dergelijke werken te helpen bekostigen. De bedragen die we bij een btw -verhoging extra aan btw zouden betalen zijn echter een stuk meer dan de premies die een residentie kan ontvangen. Wat de Vlaamse overheid geeft met de ene hand, zou de federale overheid met de andere hand terugnemen, met nog een stuk extra erbovenop. Dat kan toch niet de bedoeling zijn?’
De boodschap van CIB is duidelijk. Syndici en appartementsbewoners zijn erg bezorgd over de belastingverhoging die nu op tafel ligt. Niemand begrijpt de logica om daar op in te zetten als we tegelijkertijd een renovatiegolf nodig hebben. En het zullen de appartementsgebouwen en appartementsbewoners zijn die het zwaarste worden getroffen.
