De woningen die door deze professionals worden gebouwd, zijn meestal zeer energiezuinig en maken vaak deel uit van verdichtingsprojecten. Embuild Vlaanderen roept de overheid daarom op om de lasten op bestaande woningen en nieuwbouw gelijk te trekken. Een concrete maatregel die zij voorstellen, is het verlagen van de registratierechten op bouwgrond naar 2%.
"Dit zal de betaalbaarheid van nieuwbouw verbeteren, de bouwshift mee helpen realiseren en het aantal energie-efficiënte woningen verhogen," aldus Caroline Deiteren, directeur-generaal van Embuild Vlaanderen.
Herbekijk het onderscheid tussen particulieren en professionals
Op 1 januari 2025 heeft de Vlaamse regering de registratierechten verlaagd op de aankoop van de enige en eigen woning van 3% naar 2%. Het verschil in taksen tussen nieuwbouw/heropbouw en een bestaande woning wordt daardoor groter. Bij nieuwbouw betaal je 12% registratierechten op de (bouw)grond en 21% btw op de constructie. Dat is ook het geval bij sloop en heropbouw door professionele ontwikkelaars. (De afbeelding hierboven licht dit toe) Maar De tijd dat de Vlaming zelf op zoek ging naar een bouwgrond, een vergunning aanvroeg en een bouwproject aanging, is al lang verleden tijd. Twintig jaar geleden namen particulieren in de helft van de gevallen nog het heft in eigen handen, maar intussen nemen professionals 75% van de nieuwe woonprojecten voor hun rekening (bron: omgevingsloket, data 2024).** Het gaat om een stijging van meer dan 10% op zes jaar tijd. Voor appartementen alleen loopt dit op tot 87%. Want er komt zoveel kijken bij een nieuw woonproject dat het vaak niet langer haalbaar is voor particulieren om van A tot Z alles zelf te regelen.De bouwfederatie vraagt dan ook om het onderscheid dat gemaakt wordt tussen particuliere kopers en professionals te herbekijken. Zo kan de betaalbaarheid van nieuwbouw en heropbouw in Vlaanderen verbeterd worden door de registratierechten op de grond naar 2% te verlagen. Op die manier wordt de aankoop van een nieuwbouw meer gelijk behandeld met de aankoop van een bestaande woning, waarvoor sinds 1 januari 2025 dus een registratierecht van 2% geldt. Ook bekeken vanuit klimaat en energie zou dit een logische maatregel zijn. Nieuwbouw is BEN, d.w.z. Bijna Energie Neutraal, terwijl slechts 15% van de bestaande woningen een goed scorend energielabel A of B heeft.
Hoge lasten op nieuwbouw wegen op betaalbaarheid van koop- en huurmarkt
De fiscale kloof tussen (professionele) nieuwbouw/heropbouw en de aankoop van een bestaande woning is problematisch. Tegen 2035 zijn 240.000 bijkomende woningen nodig om de stijging in het aantal huishoudens op te vangen. Ook moeten zo'n 240.000 oude en slechte woningen worden vervangen. Voorts blijft de vraag naar bijkomende studentenkoten, arbeidshuisvesting en vakantiewoningen toenemen. Nieuwbouwprojecten (binnen het kader van de bouwshift) zijn dan ook nodig in Vlaanderen, maar de betaalbaarheid ervan staat zwaar onder druk. Tussen 2022 en 2024 is de prijs voor een nieuwbouwappartement bijvoorbeeld met 10% gestegen. Die bedroeg in 2024 gemiddeld 355.000 euro per jaar, terwijl dat in 2022 38.000 euro minder was (bron: notarisbarometer). De hoge prijzen kunnen verklaard worden door de krapte op de woonmarkt, de grondprijzen, de kost van bouwmaterialen, maar dus ook de hoge taksen. Het gaat om registratierechten op de grond, btw op de constructie en loonkosten van bouwarbeiders.Ook woedt er intussen grote concurrentie op de huurmarkt. In één jaar tijd is huren bijna 8% duurder geworden (bron: huurbarometer Dewaele vastgoedgroep). Door de hoge lasten op nieuwbouw kiezen beleggers niet langer voor grote nieuwbouwprojecten maar voor beleggingsalternatieven. In 2024 werden dan ook 16% minder huurwoningen aangeboden.
Er komt steeds meer kijken bij nieuwbouw
In Vlaanderen gaat een woonproject gepaard met steeds meer regelgeving en technische complexiteit. Dat is steeds minder te behappen voor een particulier. Niet alleen gaat het vaker om grotere projecten zoals appartementen of een hele wijk, ook zijn de gebruiksbeperkingen op goedgelegen bouwgronden of de administratieve vereisten niet op één hand te tellen. Dat is zeker het geval voor verdichtingsprojecten in onze kernen en steden. Denk aan richtlijnen rond stads- en dorpsgezichten; bodemonderzoek; onroerend erfgoed & archeologienota; risicozones voor overstromingen enz. De grote rol van woningbouwers en professionele ontwikkelaars blijkt uit de vergunningscijfers voor 2023: meer dan de helft van de nieuwbouwvergunningen waren bestemd voor meergezinswoningen die overwegend in kernen en centra worden gebouwd. (bron: Bouwshift Rapport (september 2024) vanaf pg.54) Daarbovenop komen de vereisten rond energiezuinigheid, akoestiek, brandveiligheid, luchtdichtheid enz. en de bijbehorende technische complexiteit op de bouwplaats. Daardoor klopt de Vlaming steeds vaker aan bij woningbouwers en ontwikkelaars. Dat de lasten op zo'n woonproject veel hoger liggen, is slecht nieuws voor de kandidaat-kopers.** Bijlage - Aandeel vergunningsaanvragen van rechtspersonen en overheden
Noot: Jaarlijks worden door sociale woonmaatschappijen 1000 tot 2000 woningen gerealiseerd, en worden er 30.000 tot 40.000 woningen vergund. Het aandeel van de overheid is bijgevolg eerder beperkt.| Jaar | Flats | Huizen | Alle |
|---|---|---|---|
| 2018 | 72% | 35% | 63% |
| 2019 | 76% | 42% | 67% |
| 2020 | 81% | 45% | 70% |
| 2021 | 83% | 44% | 68% |
| 2022 | 84% | 53% | 74% |
| 2023 | 87% | 55% | 75% |
| 2024 | 87% | 48% | 75% |
