Schuldfinanciering op apegapen?
“Schuldfinanciering blijft de grootste uitdaging voor de sector”, zegt Olivier Hermand, Partner bij PwC België. “Het gros van de respondenten vreest namelijk dat de maatregelen die banken nemen als antwoord op de toenemende regulatieve en macro-economische druk de beschikbaarheid van schuldfinanciering voor vastgoed enorm zal beperken. Zo zien we dat 75% van de respondenten denkt dat de beschikbare hoeveelheid kapitaal voor vastgoedinvesteringen minder zal zijn dan vorig jaar; bijna 44% is van mening dat het veel minder zal zijn en de verschaffers van schuldfinanciering zelf zijn nog pessimistischer. Het wordt dus zaak om een sterk dossier te hebben en ook om op zoek te gaan naar alternatieve financieringen.”
“In België zagen we al dat de vastgoedbevaks met succes obligaties plaatsten bij het grote publiek en de appetijt van particuliere beleggers voor obligaties meer algemeen blijft groot. Heel wat respondenten verwachten ook dat verzekeraars meer zullen kijken naar schuldpapier uit vastgoed om hun langetermijnverplichtingen t.a.v. hun verzekerden te kunnen dekken”, zegt Maarten Tas, Director bij PwC België. “Solvency II betekent immers dat verzekeraars minder kapitaal zullen moeten opzijzetten voor schuldpapier dan voor rechtstreekse investeringen in vastgoed Het is echter naïef te denken dat het gat aan schuldfinanciering dat de banken laten op die manier volledig gedicht zal kunnen worden.”
Afwachten geblazen?
De onduidelijkheid over de mogelijke impact van de nieuwe regelgevingen (Basel III, Solvency II en AIFMD) op de vastgoedmarkt en het sombere economische klimaat in vele landen maken dat het gros van de ondervraagden niet goed weet wat de ideale marktstrategie kan zijn. Het is dan ook maar de vraag hoe de sector zal reageren op de aanhoudende onzekerheid. Uit de studie van vorig jaar bleek al dat de spelers in de sector een afwachtende houding aannamen en dat er vooral geïnvesteerd werd in ‘core’- en ‘core+’-vastgoed, investeringen in topvastgoed met gegarandeerde huurovereenkomsten op lange termijn. “De toenemende vraag naar dat type vastgoed heeft echter gezorgd voor enorme prijsstijgingen. Vandaar dat volgens de respondenten in 2012 meer middelen zullen gaan naar meer risicovol vastgoed en dat de spelers in de markt op zoek gaan naar toegevoegde waarde. Je zou kunnen stellen dat investeerders door de crisis terugkeren naar de basisprincipes en vastgoed opnieuw meer gaan bekijken als een ‘asset’ waarmee actief gewerkt moet worden om nog geld te kunnen verdienen.”
Volgens Tas zijn er zeker mogelijkheden voor investeerders die willen investeren in ‘non-core’-vastgoed. “Dit vergt een langetermijnperspectief en vaak ook kennis van nichesectoren zoals hernieuwbare energie, zorgsector, datacentra en onderwijs (studentenhomes). In deze sectoren kan je enkel het verschil maken als je de juiste ‘property management’-vaardigheden in huis hebt. In de zorgsector en ook de residentiële sector in België komt er overigens meer en meer concurrentie voor de gespecialiseerde vastgoedbevaks vanwege de verzekeraars. Een andere groeipool is herontwikkeling met aandacht voor het milieu en energie-efficiëntie, waarbij men minderwaardig vastgoed aan de rand van de dure stadscentra gaat omvormen tot vastgoed van topkwaliteit.”
En hoe zit het met Brussel?
De onzekerheid en de aanhoudende recessie hebben ook een invloed op de rangschikking van de verschillende steden op basis van hun investeringspotentieel. De steden die het hoogst in de rangschikking prijken, staan daar eerder wegens de stabiele economische positie van de desbetreffende landen, dan wel door het feit dat investeerders staan te popelen om daar te investeren. Volgens dezelfde logica is het dan ook geen wonder dat steden uit de PIGS-landen onderaan op de lijst staan. “En net boven die steden, op de 20e plaats, staat Brussel”, zegt Grégory Jurion, Director bij PwC België. “De lange regeringsvorming en de economische situatie van ons land spelen daar zeker een rol in. Maar Brussel is nooit een ‘hotspot’ geweest voor vastgoedinvesteerders. De stad heeft een eerder goed imago maar weinig progressief. De markt in Londen of Parijs is veel dynamischer. Wie in Brussel vastgoed van hoge kwaliteit bezit, houdt daar erg aan vast. Brussel is bovendien een relatief kleine stad waar het topvastgoed vooral geconcentreerd is in de Leopoldwijk, rond de Europese instellingen. Die EU-aanwezigheid zorgt wel voor stabiliteit, al is die perceptie intussen ook aan het veranderen onder invloed van de eurocrisis.”
Brussel en zijn hinterland kennen bovendien veel leegstand en dat is een barometer voor de gezondheid van de economie en de capaciteit om nieuwe investeringen aan te trekken. Volgens Jurion doen Antwerpen, Gent en zelfs Luik, steden die niet in het onderzoek zijn opgenomen, het op het vlak van vastgoed in vergelijking beter dan Brussel. “Brussel scoort bij de internationale respondenten overigens het best op het vlak van retailvastgoed en dit zou zo moeten blijven, gezien de groeiende internationalisering van de stad.”
Wat is dan de oplossing? Binnen hoeveel jaar kunnen we hopen de plaats van Brussel in de stedenranking te zien stijgen? Alles hangt af van de politieke wil die we ervoor tonen. De twee grote Gemeenschappen van ons land hebben er niets bij te verliezen een oplossing te vinden voor Brussel. Er moet dringend iets gedaan worden aan het imago van de stad en de fiscale stabiliteit van ons land. We stellen vast dat er in Brussel nog weinig hoofdkwartieren zijn van grote multinationals. De aanwezige hoofdkwartieren zijn er omwille van de EU-instellingen en het feit dat Brussel de hoofdstad is van Europa. Maar daarbuiten is er weinig toegevoegde waarde. De overheid moet echt werk maken van een aantrekkelijk Belgisch investeringsklimaat om die internationale delokalisatie tegen te gaan. We mogen fier zijn op onze hoofdstad, maar moeten slim zijn en haar de middelen geven die ze verdient. Zodra we erin slagen de aantrekkelijkheid van Brussel nieuw leven in te blazen, zullen de take-up en bijgevolg de investeringen opnieuw toenemen.
Ook voor de vastgoedmarkt is er in België en vooral ook in Brussel geen ondersteunend fiscaal beleid. De registratierechten zijn torenhoog en de marktpraktijk van de gesplitste aankopen komt in het vizier van een op stapel staande antimisbruikbepaling. Dit zal de al weinig liquide Brusselse vastgoedmarkt enkel maar verslechteren. “Wij pleiten dan ook voor een verlaging van de registratierechten voor commercieel vastgoed van 12,5% naar bijvoorbeeld 5%, het gemiddelde tarief van de buurlanden. Doordat de nood aan weinig flexibele fiscale planning zal verminderen zal de overheid op die manier zelfs meer inkomsten uit de registratierechten puren”, voegt Tas hier nog aan toe. “Ten slotte is het nog wel een lichtpuntje voor Brussel dat onze hoofdstad beter scoort op het vlak van herontwikkelingspotentieel.”
