Gebrek aan doorstroming groot effect op woonplezier huurders

De woningmarkt zit nog steeds muurvast. Afgelopen jaren hebben we de verhuisgeneigdheid zien dalen, maar de daadwerkelijke verhuisbewegingen zijn nog veel sterker gedaald. Gebrek aan doorstroming zorgt er niet alleen voor dat starters lastig een entree kunnen maken op de woningmarkt, maar ook dat doorstromers geen volgende stap kunnen maken in hun wooncarrière. Grote groepen huishoudens blijven uit noodzaak in hun huidige woning zitten. Er ontstaat een kloof tussen de woonwens en de woonsituatie. USP onderzoekt al meer dan 13 jaar de tevredenheid van huurders van corporaties met hun woning en kan hierdoor antwoord geven op de vraag wat de invloed is van gebrek aan doorstroming op het woonplezier van huurders.

Gebrek aan doorstroming: gat tussen woonsituatie en woonwens
Een soepele doorstroming is van groot belang om de woningmarkt goed te laten functioneren. Gebrek aan doorstroming op de huurmarkt is zeker niet alleen iets van de afgelopen jaren. Krapte op de huurmarkt is er bijvoorbeeld altijd al in zekere mate geweest. Wel zijn we het er over eens dat de doorstroming op de woningmarkt (zowel koop als huur) de laatste jaren door verschillende factoren (economische crisis, stijgende huurprijzen, EU-beschikking, strengere hypotheekeisen) alleen maar is afgenomen. Zowel de verhuisgeneigdheid als de mutatiegraad van corporaties hebben een duik naar beneden genomen in de afgelopen twee jaar. Vele huishoudens kunnen de volgende stap in hun wooncarrière niet verwezenlijken. Het gevolg: een discrepantie tussen woonsituatie en woonwens.

Gebrek aan doorstroming beïnvloedt beoordeling van de woning
Gebrek aan doorstroming zorgt er niet alleen voor dat de verhuisketen stagneert, maar heeft ook aantoonbare invloed op het woonplezier. Uit de resultaten van de Bewonersscan komt duidelijk naar voren dat een huishouden dat een woning huurt die niet bij de leefsituatie/ levensfase aansluit aanzienlijk minder tevreden is dan een huishouden dat een woning huurt die past bij de leefsituatie. Concreter geformuleerd: huishoudens tot 55 jaar (veelal gezinnen) zijn meer tevreden in een eengezinswoning dan in een meergezinswoning. Voor senioren (empty-nesters) zien we het omgekeerde beeld. Zij zijn meer tevreden in een meergezinswoning. Zoals reeds bekend zijn er verschillen tussen leeftijdsgroepen. In het algemeen kan gesteld worden dat jongeren lagere cijfers geven (minder tevreden zijn) dan oudere huurders. Dat wordt door deze resultaten bevestigd. Maar deze resultaten laten dus ook zien dat er binnen de leeftijdsgroepen ook verschillen zijn tussen huurders van een eengezins- of meergezinswoning.

Onderzoek naar de woonwensen van senioren wijst uit dat senioren die verhuisgeneigd zijn vooral naar een meergezinswoning willen verhuizen. Dat wil echter niet zeggen dat alleen een meergezinswoning geschikt is voor deze groep, maar een meergezinswoning sluit wel het beste aan bij de woonwensen. Door gebrek aan doorstroming worden de groepen huishoudens die niet in een voor hun geschikte woning wonen steeds groter. Het gevolg daarvan is dat de beoordeling van de woning en dus ook het woonplezier steeds verder achteruit gaan.

Hoe komt de doorstroming weer op gang?
Het oplossen van de problemen op de woningmarkt blijft een lastige kwestie. Het nieuwe kabinet probeert met bijvoorbeeld de huurverhoging van 6,5% voor scheefhuurders (huishoudens met een inkomen boven de €43.000 in een sociale huurwoning) de doorstroming wel weer op gang te krijgen. Aan de andere kant zal het effect dat deze maatregel teweeg kan brengen teniet worden gedaan door het beperken van de hypotheekrenteaftrek en het gebrek aan woningen in het middensegment. Waar op de koopmarkt de starters de oplossing zijn voor het gebrek aan doorstroming zijn op de huurmarkt de senioren dat. Door de oudere huurders (empty-nesters) te begeleiden naar een nieuwe leefsituatiegeschikte woning kan de verhuisketen weer op gang worden gebracht. Er zijn al een aantal corporaties die op dit gegeven inspelen door een doorstroommakelaar aan te stellen die deze groep huurders naar een nieuwe woning kan begeleiden. Wellicht is dit een maatregel die, indien goed en vaker toegepast, een groter effect heeft op de doorstroming dan de huurverhogingen voor scheefhuurders.