Geen BRV zonder rechtszekerheid voor gezinnen

De Vlaamse regering werkt al geruime tijd aan de voorbereiding van haar Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Enerzijds ruimte vrijwaren en anderzijds inzetten op kwaliteitsvolle verdichting lijken de krijtlijnen te gaan vormen. Om haar plannen ook in de praktijk te kunnen toepassen, blijft een billijke schaderegeling een essentiële voorwaarde. Immers, voor heel wat gezinnen liggen ingrijpende veranderingen in het verschiet. Braakliggende percelen waar zij niet meer zouden kunnen gaan bouwen en gezinswoningen die nu in kwetsbaar gebied zouden komen te liggen waardoor strengere bouwbeperkingen van kracht zouden worden. Met een negatieve impact op de marktwaarde van de gezinswoning als gevolg. Wie beter af is en zal kunnen rekenen op een vermoede meerwaarde op haar of zijn woning – bijv. in de kernen waar hoger of dieper zou kunnen gebouwd worden – lijkt op haar of zijn beurt een aanzienlijke heffing op ruimtelijk rendement te moeten gaan betalen los van het feit welke meerwaarde in de praktijk kan gerealiseerd worden. Dit alles doet de vraag rijzen of de Vlaamse regering lessen getrokken heeft uit de geschrapte boskaart? Een billijke schaderegeling en eenduidige communicatie dringen zich op.

Gezinnen niet afschrikken maar warm maken voor BRV-plannen

Wil de Vlaamse regering met haar BRV wonen, leven en werken in kernen vooral aanmoedigen of eerder de marktwaarde van gezinswoningen en van bouwpercelen elders in het gedrang brengen ? Recente nieuwsberichten brengen die tweedeling- al dan niet onterecht - aan de oppervlakte. De overheid doet er goed aan in te zetten op een draagvlak onder degene die het BRV dienen waar te maken : gezinnen en ondernemers. Het vrijwaren van eigendommen voor waardeverlies, lijkt prioriteit nummer één te zijn.

Adviesraden ter zake, zoals de Strategische adviesraad ruimtelijke ordening (SARO), hebben onlangs opnieuw de Vlaamse regering attent gemaakt op de hiaten in het wetgevend kader dat voorligt en dat in de toekomst geleden schade onder gezinnen moet gaan regelen.

• Zo blijkt de planschaderegeling niet sluitend te zijn. Zonder bestemmingswijziging kan je er geen aanspraak op maken.
  
• Ook is er momenteel geen schadevergoeding voorzien indien je woning in ‘kwetsbaar gebied’ wordt ingedeeld en bijgevolg de bebouwingsmogelijkheden beperkt worden wat leidt tot waardevermindering.
  
• Wanneer het ruimtelijk uitvoeringsplan een verhoging van de dichtheid, een vermeerdering van het aantal bouwlagen of een verhoging van bouwhoogte en -diepte doorvoert, komt er een vermoede meerwaarde te liggen op je eigendom. Die meerwaarde hoeft niet overeen te komen met hetgeen in de praktijk kan gerealiseerd worden. De betaling van een aanzienlijke heffing op ruimtelijk rendement – die uitgaat van die vermoede meerwaarde en niet de realiseerbare - zal zich bijv. bij verkoop alsnog opdringen.
  
• Enz.

Bron : SVR-projecties uit 2017- verwerking VCB

Focust BRV te veel op centrumsteden ?

Bovenstaande tabel en kaart duiden aan dat de gemeentes met een te verwachten (sterke) bevolkingsgroei zich niet alleen situeren in de Vlaamse ruit tussen Brussel, Gent, Antwerpen en Leuven. Het gaat om een lappendeken van locaties verspreid over heel Vlaanderen. Van de kust tot de Antwerpse Kempen en Limburg. Hoewel de meeste centrumsteden in absolute termen voor een grotere uitdaging staan, zien de snelste groeiers hun aantal huishoudens tegen 2035 toenemen met 16 tot 21 %. Terwijl dit voor de centrumsteden schommelt tussen de 6 en 14 %. Verhoudingsgewijs staan die snel groeiende steden en gemeenten voor een aanzienlijke opdracht om de nodige infrastructuur, nutsvoorzieningen en woongelegenheden te voorzien. Opgeteld tellen zij trouwens vandaag minder huishoudens dan de stad Antwerpen, terwijl zij tegen 2035 gezamenlijk beduidend meer bijkomende huishoudens kwaliteitsvol zullen dienen te huisvesten dan de stad Antwerpen.

De Vlaamse regering doet er daarom goed aan een beleid uit te tekenen dat geënt is op alle groeipolen in Vlaanderen, ongeacht hun ligging. Factoren die de knooppuntwaarde van een gemeente bepalen moeten verder gaan dan ontsluiting - zoals de aanwezigheid van een collectief vervoerspunt of treinstation - en voorzieningen zoals onderwijs, zorg, tewerkstelling enz. . Een 'slimme locatie' zet niet het minst in op betere luchtkwaliteit, groen in de bouw, hernieuwbare energietechnieken, innovaties in mobiliteit en voldoende diverse, betaalbare woonvormen om gezinnen niet alleen aan te trekken maar ook te behouden. Immers, bij veranderende woonnoden - zoals behoefte aan een tuin, terras of meer woonruimte - zien we vaak jonge gezinnen wegtrekken uit de stedelijke groeipolen vanwege onder meer de hoge vastgoedprijzen. Kwaliteitsvolle verdichtingsprojecten met een gevarieerd woonaanbod in de kernen blijven daarom onontbeerlijk.