Gezinnen met kinderen vinden steeds moeilijker geschikte huurwoning

Terwijl het aantal huurappartementen toeneemt, slinkt het huizenaanbod op de private huurmarkt zienderogen. Met alle gevolgen van dien. De grote vraag en het dalende aanbod maken dat gezinnen met kinderen en met een beperkt budget het steeds moeilijker hebben om nog een geschikte huurwoning te vinden. Dat stellen de vastgoedmakelaars op het terrein vast. Volgens de Confederatie van Immoberoepen (CIB Vlaanderen) doen de vele, vaak oudere verhuurders hun woning van de hand, zodra er te veel negatieve elementen opduiken die het verhuren minder interessant maken.

Verschuiving richting appartementen

Uit het Grote Woononderzoek van het Steunpunt Wonen blijkt dat de private huurmarkt zich meer dan ooit tevoren gericht heeft op appartementen: 74% van het private aanbod is een appartement. Amper 1/4de van de woningen is dus een ééngezinswoning; in 2001 was dat nog 44%. Die verschuiving is het gevolg van twee verschillende tendensen.

Ten eerste groeit het aantal huurappartementen. Sinds 2001 zijn er naar schatting 150.000 huurappartementen bijgekomen. Dat brengt het totaal op ca. 408.000 meergezinswoningen die ter beschikking worden gesteld op de huurmarkt.
Maar wie op zoek is naar een huis met pakweg drie of vier slaapkamers om te huren, heeft minder aanbod om uit te kiezen. Het aantal huurhuizen op de private huurmarkt is de voorbije jaren fors gedaald. Sinds 2001 zijn ca. 1/3de van de huurwoningen uit de markt verdwenen. Het totale aanbod is met 70.000 huurhuizen gedaald.

Vraag naar huurhuizen blijft aanwezig

Nochtans stellen de vastgoedmakelaars op het terrein vast dat de vraag naar huurhuizen aanwezig blijft, zeker voor grote gezinnen met kinderen. De appartementen die vaak via binnenstedelijke reconversie worden gecreëerd vinden relatief vlot afnemers bij jonge starters, alleenstaanden en zelfs gepensioneerden die terugkeren naar de stad. Maar gezinnen met kinderen vinden moeilijker een gepaste huurwoning.

Voorlopig lijkt de impact hiervan op de huurprijzen beperkt. Uit het Grote Woononderzoek blijkt dat de gemiddelde huurprijs voor een ééngezinswoning tussen 2005 en 2013 steeg van 542€ naar 597€. Die stijging is gelijklopend met de huurprijs voor appartementen (van 513€ naar 560€). De huurprijs voor koppels met kinderen (van 587€ naar 651€ of +10,4%) is bovendien niet sneller gestegen dan voor koppels zonder kinderen (van 523€ naar 602€ of + 14,5%).

EPC-databank

De cijfers uit het Grote Woononderzoek worden bevestigd door een ander onderzoek van het Steunpunt Wonen, dat een analyse maakte van 724.345 energieprestatiecertificaten in de EPC-databank. Bij de verkoop of de verhuur van vastgoed moet zo’n EPC aanwezig zijn. De EPC’s bevatten dus heel wat nuttige informatie over de woningen die op de secundaire markt te koop of te huur worden aangeboden.

35,9% van de EPC’s waren bestemd voor de verhuur van vastgoed. Van deze ca. 260.000 EPC’s had 67% betrekking op een appartement/meergezinswoning en 33% op een huurhuis. Die laatste categorie is onderverdeeld in 9% open bebouwingen, 12% halfopen bebouwingen en 12% rijhuizen. Vooral die laatste categorie – de rijhuizen – hebben we de voorbije jaren sterk zien afkalven. Net dat type woningen – vaak van oudere leeftijd – is vaak het voorwerp geweest van vervangingsbouw, met meestal reconversie naar kleinere appartementsblokken.

Oorzaak

Als oorzaak verwijst CIB Vlaanderen naar de vaak oudere verhuurders die hun huis van de hand doen. Een groot deel van de Vlaamse verhuurders is slechts eigenaar van één pand. Zodra er te veel negatieve elementen opduiken die het verhuren minder interessant maken, verkopen ze hun huurwoning. Zo moeten tegen 2020 huurhuizen beschikken over een geïsoleerd dak, dubbele beglazing etc. Dat maakt dat vele oudere verhuurders met hun pensioen liever hun huis te koop stellen, dan nog al die kosten te moeten maken. Ook de hoge successierechten blijven een doorn in het oog. De huidige regeling dwingt heel wat oudere verhuurders om hun huurwoningen te verkopen en het kapitaal in roerende vorm over te dragen. Enkel zo kunnen de zware tarieven van de successierechten worden vermeden. Veel van die woningen worden vervolgens afgebroken om er appartementen in de plaats te zetten. Met als gevolg dat het aanbod aan meergezinswoningen verder slinkt. Een trend die zich met de aangekondigde betonstop allicht nog verder zal doorzetten.

Aanbod zo groot mogelijk houden

CIB Vlaanderen vindt dat het meer dan ooit zaak is verhuurders te ondersteunen om het aanbod zo groot mogelijk te houden. De sectorvertegenwoordiger is tevreden met de engagementen die in conceptnota private huur vermeld staan, maar wijst ook op het belang van (fiscale) stimulerende maatregelen om de private huurmarkt opnieuw aantrekkelijker te maken. Zo zou het opentrekken van de Vlaamse Renovatiepremie naar private verhuurders een mogelijke oplossing kunnen bieden voor de talrijke energiezuinige investeringen die in de toekomst moeten gemaakt worden. Een andere interessante piste is een gerichte verlaging van de successierechten bij verdere langdurige verhuur door de erfgenamen. Zo niet blijft het verhuurderspubliek - dat in ons land grotendeels 65+ is – panden verkopen om de erfenis van de kinderen zo gunstig mogelijk te houden. En een krappe huurmarkt levert slechts één verliezer op: de huurder en vandaag bij uitstek grote gezinnen met kinderen op zoek naar een geschikte huurwoning.