Huren in Vlaanderen was nooit duurder dan het afgelopen jaar. Dat is de grootste vaststelling uit de jaarlijkse barometer van Dewaele Vastgoedgroep. Terwijl de maandelijkse huurprijs van een huis in Vlaanderen in 2018 gemiddeld 769 euro bedroeg, betaalde je het afgelopen jaar al snel 808 euro, oftewel een verschil van 39 euro. Wat de huurmarkt van de appartementen betreft, betaalde je in 2018 gemiddeld 656 euro, terwijl dat in 2019 al snel 677 euro bedroeg. De reden van de stijging van de huurprijzen is vooral dat het aanbod van nieuwbouw en gerenoveerde panden almaar groter wordt op de Vlaamse private huurmarkt en goedkopere, minder kwalitatieve woningen sneller van de markt verdwijnen. Dat huizen nu zo snel stijgen tegenover de appartementen heeft te maken met het feit dat er steeds minder huizen dan appartementen te huur zijn, waardoor er een grotere concurrentie is op die markt.
“We zien meer en meer dat verouderde panden van de huurmarkt verdwijnen. Nadat zo’n pand een tijdje leeg staat of na een slechte ervaring met een huurder, kiest de eigenaar vaak voor verkoop. De kost voor een renovatie van die panden weegt namelijk voor veel verhuurders niet door tegenover het rendement van het huurpand, en dus verkiest men te verkopen. We stellen ook vast dat huurders bereid zijn iets meer te betalen voor een nieuwe woning.”
Filip Dewaele, CEO Dewaele Vastgoedgroep
Appartementen staan langer te huur
Het is een tendens in Vlaanderen dat appartementen langer te huur staan dan huizen. Concreet staat een huis gemiddeld 54 dagen te huur, en een appartement gemiddeld 68 dagen. Dat is ongeveer even lang als in 2018. Let wel, dat is nog steeds minder lang dan zo’n twee à drie jaar geleden.Opvallend: halfopen en gesloten bebouwingen worden gemiddeld tien dagen sneller verhuurd dan open bebouwingen. Bij appartementen zien we een gelijkaardige tendens, waarbij een eenslaapkamerappartement gemiddeld tien dagen sneller verhuurd wordt dan een twee- of drieslaapkamerappartement.
“Een alleenstaande, of een koppel kiest meestal niet voor een woning met meerdere slaapkamers. Die woningen zijn meer geschikt voor grotere gezinnen, die omwille van het tweeverdienersmodel financieel meer ruimte hebben om een woning aan te kopen in plaats van te huren. De kleinere woningen zijn dus logischerwijze populairder in de huurmarkt.”
Filip Dewaele, CEO Dewaele Vastgoedgroep
Indexering
De Huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep toont als eerste de evolutie van de huurprijzen van opeenvolgende contracten van woningen en appartementen doorheen meerdere jaren. Opmerkelijk daarbij is dat bij herverhuur de nieuwe huurprijs vaak lager ligt dan de laatste huurprijs van het oude contract. Dit heeft te maken met de jaarlijkse indexering van huurprijzen. Zo ontvangt een eigenaar van een pand van 600 euro na vijf jaar al snel een geïndexeerde huurprijs van 650 euro. Als de huurder het pand verlaat en de eigenaar dat pand echter terug wil verhuren aan een nieuwe huurder, dan vervalt die indexering en ligt de nieuwe huurprijs terug lager.“Dit wil eigenlijk zeggen dat de huurprijzen de index-evolutie niet volgen en soms zelfs terugvallen naar een prijs die ergens tussen de oorspronkelijke en de geïndexeerde huurprijs ligt. Dat heeft voor een deel te maken met de concurrentie op de markt. Op zich vormt dit geen direct probleem voor de huurder, want we zien dat een huurder gemiddeld zo’n drie jaar een pand huurt en daarna verhuist. Je krijgt pas een groot verschil wanneer de huurder jarenlang eenzelfde pand zou huren.”
Filip Dewaele, CEO Dewaele Vastgoedgroep
EPC jaagt prijzen omhoog
Sinds één jaar maakten de EPC-scores plaats voor de EPC-labels, waarbij de labels A+, A, B, C, D, E en F veel leesbaarder zijn voor de huurders dan de oude EPC-scores van tussen 0 en 700. Je kan de nieuwe EPC-labels van een woning vergelijken met de energielabels van elektro-toestellen. Kandidaat-huurders zijn zich daardoor sneller bewust van de energiekosten die gepaard gaan met de woning en dat heeft volgens experts zijn invloed op de huurprijzen.“Het is belangrijk om te blijven investeren in nieuwbouw, op die manier komen er meer kwalitatieve huurwoningen op de markt. Daarbij zien wij dat nieuwe en gerenoveerde panden een beter EPC-label behalen, wat een directe invloed heeft op de huurprijs. Kortom betaal je een hogere huurprijs voor een woning die een beter EPC-label heeft. Niet onlogisch, want je energiekosten zijn hierdoor beduidend lager.”
Filip Dewaele, CEO Dewaele Vastgoedgroep
De vastgoedexpert geeft daarbij nog aan dat Vlaanderen een goede markt is om te verhuren. Het rendement van een spaarboekje ligt vandaag op zo’n 0,11 procent, waarbij dat rendement bij verhuur van een appartement op 2 à 3 procent ligt. Daarnaast kennen we in Vlaanderen ook een evenwichtige huurwetgeving, waarbij niet alleen de huurder maar ook de verhuurder de nodige bescherming geniet.
