Meer huurders voor minder panden: dat is de simpele maar harde conclusie van de jaarlijkse Huurbarometer van Dewaele Vastgoedgroep. Analyse van om en bij de 9.500 verhuurcontracten die tussen 2018 en 2023 bij de grootste onafhankelijke makelaar van het land werden afgesloten leert dat het spanningsveld op de huurmarkt halsoverkop blijft toenemen. Waren er twee jaar geleden gemiddeld 12 bezoekaanvragen voor een huurpand, dan waren dat er het voorbije jaar maar liefst 27.
"De afkoeling van de koopmarkt vertaalt zich in een oververhitting van de huurmarkt. Gemiddeld kregen we voor een huurpand in Vlaanderen 27 aanvragen voor een bezoek - met uitschieters tot gemiddeld 36 in de provincie Antwerpen. Voor één op de tien verhuurpanden waren er zelfs 64 bezoekaanvragen. Aangezien elke woning maar één keer verhuurd kan worden en het aanbod verkleint, zal het spanningsveld op de huurmarkt alleen maar blijven toenemen.”
Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep
Renoveren of verkopen?
Alle experts zijn het eens over de oplossing: meer aanbod creëren. Maar hoewel het voor investeerders door de krapte en de grote vraag net interessant lijkt om te investeren, gebeurt dat almaar minder."Er zijn verschillende oorzaken voor het afnemende aanbod op de huurmarkt. Ten eerste komen er weinig panden vrij omdat huurders langer blijven huren. Ten tweede verdwijnen er meer huurpanden van de markt dan dat er nieuwe bij komen. Er wordt minder geïnvesteerd in nieuwbouw, en de renovatieplicht en invoer van conformiteitsattesten zetten almaar meer eigenaars ertoe aan hun, soms verouderd, huurpand te verkopen. Renoveren zorgt ervoor dat je een hogere huur kan vragen, maar het rendement op je totale investering daalt wel. Daarom verkiezen sommige eigenaars te verkopen in plaats van te renoveren, en verdwijnt dat pand dan vaak van de huurmarkt. Nochtans speelt zeker de private verhuurder een heel belangrijke rol in het aanbod. Private verhuurders zorgen voor diversiteit in het aanbod, zijn vaak lokaal betrokken en geven huurders meer keuzemogelijkheden omdat ze woningen aanbieden die aan verschillende behoeften en voorkeuren voldoen.”
Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep
Almaar kwalitatiever aanbod
Het aanbod op de huurmarkt wordt kleiner, maar wel almaar kwalitatiever. Amper één op de vier tweeslaapkamerappartementen die te huur worden aangeboden hebben nog een EPC C of slechter."Hoe langer een eigenaar wacht om te renoveren, hoe meer geld hem dat op lange termijn kost. De overheid straft eigenaars van energieverslindende panden door de indexatie soms tegen te houden door dit te koppelen aan het EPC. Uiteraard moet de overheid ervoor zorgen dat het aanbod duurzamer wordt, maar ze moet er ook voor zorgen dat er voldoende aanbod is. Nu is vooral de onderkant van de huurmarkt het slachtoffer van de gemaakte beleidskeuzes, omdat die leiden tot meer krapte. Denk aan de recente aanpassing van de btw-regeling rond sloop en wederopbouw. Door die maatregel te schrappen voor ontwikkelaars, wordt een grote rem gezet op het ontwikkelen van een duurzaam private huuraanbod."
Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep
Meer tweeverdieners huren
Aangezien ook steeds meer tweeverdieners de koop- voor de huurmarkt ruilen, halen sommigen alles uit de kast om een woning binnen te halen. Eigenaars zijn nu eenmaal op zoek naar de ‘beste’ huurder – lees: een huurder die zeker tijdig z’n huur zal betalen en het huurpand goed onderhoudt. Soms stellen bezoekers daarom hun financiële situatie béter voor dan in realiteit het geval is.“De beste tip die we kandidaat-huurders kunnen geven, is dezelfde als die aan wie een woning wil kopen: bereid je goed voor en wees eerlijk. Om comfortabel te kunnen huren wordt nog altijd de vuistregel van 'de huur maal drie' gehanteerd, naar analogie van de kredietlast bij het afsluiten van een lening. Als er niet correct wordt gecommuniceerd in verband met de inkomsten komt dat vroeg of laat sowieso boven water, met een hoop frustratie, ontgoocheling en tijdverlies tot gevolg. Bereid je daarnaast goed voor, met alle juiste documenten (inkomstenbewijzen, identiteitsbewijzen...). Op die manier gaat er geen kostbare tijd verloren indien je een pand gezien hebt dat je interesseert.”
Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder Dewaele Vastgoedgroep
