In samenwerking met ERA, de grootste makelaarsgroep van België, heeft de Universiteit Antwerpen de Vlaamse vastgoedmarkt van de voorbije 17 jaar onderzocht. Het gaat om een prijsindex die rekening houdt met - onder andere - de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken.
De resultaten van het onderzoek maken alvast duidelijk dat de prijzen van appartementen in de Belgische kustgemeenten uitzonderlijk sterk stijgen: zo’n 11,3 procent, de grootste groei sinds het begin van de metingen van de ERA Barometer in 2005.
“Als je weet dat een appartement in bijvoorbeeld Nieuwpoort al gemakkelijk zo’n 400.000 euro kost, is een stijging van 11 procent natuurlijk niet te onderschatten. Onze kust wint dus sterk aan populariteit, een effect dat door corona een duidelijke duw in de rug kreeg. Want we gaan meer op vakantie in eigen land, waardoor een tweede verblijf aan zee nu extra aantrekkelijk geworden is. Bovendien zit je ook met de verhoging van de registratierechten op tweede woningen, die nu net in voege is gegaan. Er zijn dus veel tweede verblijvers die koste wat kost nog voor 1 januari hun aankoop wilden doen, waardoor de vraag steeg terwijl het aanbod ongeveer gelijk bleef. Dan is een sterke prijsstijging een logisch gevolg.”
Johan Krijgsman, CEO ERA
Dat er een echte rush op kustappartementen is, is ook duidelijk te zien aan de snelheid waarmee de panden van eigenaar veranderen.
“Voor heel Vlaanderen zien we dat appartementen in 2021 gemiddeld 8,6 procent sneller werden verkocht dan in 2020. Maar aan de kust werden appartementen het voorbije jaar bijna een derde sneller verkocht dan vorig jaar. Bovendien bedraagt de verkoopprijs van appartementen aan de kust gemiddeld 94,4 procent van de vraagprijs, het hoogste cijfer sinds het start van de metingen in 2005.”
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie en Financiering UAntwerpen
Overstromingsgevoelige prijzen
Uit de ERA Barometer komt nog een andere opvallende vaststelling naar boven: de overstromingen van juli 2021 blijken ook in Vlaanderen een effect te hebben op de huizenprijzen. Dit terwijl er in juli nauwelijks grote problemen waren in Vlaanderen, op het Zuid-Oosten van Limburg na.Maar uit de cijfers blijkt dat er sinds midden juli gemiddeld 4 procent minder betaald wordt voor Vlaamse woningen in overstromingsgevoelig gebied, ten opzichte van gelijkaardige woningen die niet in overstromingsgevoelig gebied liggen.
“Recent bleek ook al uit onze enquête dat 88,9 procent van de Vlaamse huizenjagers sinds deze zomer specifiek uitkijkt voor overstromingsgevoeligheid wanneer hij een nieuwe woning zoekt. Een verkoper of makelaar moet het immers verplicht aangeven als de geadverteerde woning inderdaad in overstromingsgevoelig gebied ligt. Het mag dus niet verbazen dat er nu ook iets minder betaald wordt voor deze woningen: het is een argument geworden in de onderhandelingen over de prijs.”
Johan Krijgsman, CEO ERA
Vraag overstijgt aanbod
Ook de algemene vastgoedprijzen zijn het voorbije jaar stevig toegenomen. Zo stijgen de huizenprijzen zo’n 8,5 procent ten opzichte van 2020. Bij appartementen was de stijging ongeveer even groot (8,4 procent).“Die sterke toename is een logisch gevolg van de grote vraag naar vastgoed in Vlaanderen, die al jarenlang het aanbod overstijgt. Enerzijds blijft de bevolking groeien en anderzijds stijgt het aantal huishoudens zelfs los van die bevolkingsgroei, omdat gezinnen zijn steeds meer gefragmenteerd zijn. Combineer dat met een lage rente en stijgende lonen - door de grote indexeringen - dan krijg je sterk stijgende vastgoedprijzen. Goed nieuws voor iedereen die al een eigen huis heeft gekocht, want dat is dus alweer een goede investering gebleken. Maar: er is ook een kleine groep voor wie de aankoop van een eigen woning financieel steeds moeilijker wordt. Zij worden richting de huurmarkt geduwd, waardoor ook die markt onder druk komt - omdat het aanbod ook daar niet overal even groot is.”
Johan Krijgsman, CEO ERA
De rush op vastgoed is ook te zien in het feit dat er steeds minder huizenjagers over de vraagprijs onderhandelen: in 2021 werd er gemiddeld 96,4 procent van de vraagprijs betaald - opnieuw het hoogste percentage sinds het begin van de metingen.
“Dat cijfer lag de voorbije 15 jaar telkens rond de 92 à 93 procent. Dus de 96,4 procent van het voorbije jaar is echt wel een uitschieter. Er wordt minder onderhandeld over de vraagprijs, maar ook steeds vaker boven de vraagprijs geboden, terwijl dit vroeger eerder uitzonderlijk gebeurde.”
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie en Financiering UAntwerpen
Die 'hete’ markt tekent zich overigens ook af in hoe snel de panden van eigenaar veranderen: huizen en appartementen in Vlaanderen geraakten het voorbije jaar maar liefst 16 procent sneller verkocht dan in 2020. Voor het komende jaar verwacht ERA dat de markt wat zal afkoelen.
“De vastgoedmarkt heeft nu al een lange periode uitzonderlijk ‘heet’ gestaan, dat blijft nooit duren. Dus wij verwachten dat er een afkoeling komt. Al zullen de prijzen ook zeker niet dalen. Ze zullen eerder met de inflatie mee blijven stijgen, dus wellicht wat minder hard dan de voorbije jaren.”
Johan Krijgsman, CEO ERA
Centrumsteden in lagere versnelling
Daarnaast blijkt dat - voor het eerst in vijf jaar - de huizenprijzen in de centrumsteden trager stijgen dan in de rest van Vlaanderen, respectievelijk 7 procent en 9 procent.“Sinds 2018 zagen we eigenlijk steevast de omgekeerde beweging: prijzen die sneller evolueerden in de centrumsteden dan in de rest van Vlaanderen. Een mogelijke verklaring is dat huizenjagers sinds corona meer belang zijn gaan hechten aan grotere woonoppervlaktes en tuinen – of veel groen in de omgeving. En dat zijn natuurlijk zaken die je in de steden minder gemakkelijk vindt.”
Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie en Financiering UAntwerpen
Tot slot laten de cijfers zien dat Leuven de duurste centrumstad van Vlaanderen blijft, gevolgd door Antwerpen en Brugge. Over de hele periode van 2005 tot 2021, betaalde je voor een woning in Leuven gemiddeld 7 procent meer dan voor een gelijkaardige woning in Antwerpen. In Brugge kom je dan weer 4 procent goedkoper uit dan in Antwerpen. Genk bengelt achteraan de lijst met centrumsteden, maar liefst zo’n 33 procent goedkoper dan Antwerpen.
