Let op de occulte hypotheek bij het kopen van een geërfde woning

Stel je even voor, je vindt de woning van je dromen en je zou dit huis graag komen. Je maakt een afspraak met de notaris en de verkoper. Alles loopt zoals gepland, maar enkele maanden later wordt het duidelijk dat de verkoper geen successierechten op het huis betaald heeft. Het is dan aan jou om de successierechten te betalen, zo niet, zal de Staat je woning in beslag nemen en verkopen om zo te successierechten te kunnen innen. Het gaat hier om de zogenaamde ‘verbogen hypotheek’. Maar wat is nu net de occulte hypotheek en hoe kan je deze hypotheek vermijden?

Wat is de occulte hypotheek?

Een occulte hypotheek is een garantie voor de Staat dat de erfgenamen van vastgoed de successierechten op hun erfenis betalen. De Staat kan ervoor kiezen om deze successierechten te innen binnen de 18 maanden na het overlijden, of kan de successierechten pas innen als deze 18 maanden (bijna) verstreken zijn. In dit laatste geval zal de hypotheek pas aanvangen als de hypotheek door de Staat geactiveerd werd. Zelfs al koop je dus een huis meer dan 18 maanden na het overlijden van de eigenaar, dan moet je nog steeds een occulte hypotheek betalen. Als je deze schulden van de erfgenamen-verkopers niet kan betalen, zal de woning van je dromen verkocht worden door de Staat.

De occulte hypotheek: een goed bewaard erfgeheim

Als je een klassieke hypotheek wil aangaan, kan je nagaan of het vastgoed dat je wil kopen of erven reeds onder hypotheek staat. Dat kan je doen door het hypotheekregister te raadplegen. Dit register is openbaar en is voor iedereen toegankelijk. Vanaf het moment dat een hypotheek afgesloten wordt bij de bank om een woning te kopen, wordt dat in dit register geregistreerd. Voor de koop van een woning kan je dus perfect nagaan of het huis onder hypotheek staat.

De occulte hypotheek wordt echter niet vermeld in het hypotheekregister. Er is dus geen enkel middel om te weten te komen of er een occulte hypotheek op een woning rust. Het probleem is dat je bij de koop van een woning met occulte hypotheek, verplicht bent deze hypotheek te betalen!

Zich behoeden voor de occulte hypotheek

Om echter te vermijden dat erfgenamen-verkopers de successierechten op het geërfde vastgoed kunnen ontlopen, zal de notaris aan de erfgenamen-verkopers een document vragen waarin staat hoeveel successierechten de erfgenamen moeten betalen. Het is dus de verantwoordelijkheid van de notaris om er zich van te verzekeren dat het vastgoed niet onder hypotheek staat. Dat is tevens de reden waarom de notaris zal weigeren om de verkoopsom van het vastgoed over te dragen aan de erfgenamen vooraleer hij het bewijs van hen ontvangen heeft dat de successierechten betaald werden.

Als koper kan je maar beter altijd op je hoed zijn voor de occulte hypotheek. Als er sprake is van een erfenis, vraag dan aan de notaris om in de verkoopovereenkomst te vermelden dat de verkopers verklaren dat ze de successierechten betaald werden.