Nieuwbouw

Limburgse steden trendsetters voor stadsvernieuwing

In 1996 waren amper 25% van de nieuwe Limburgse woongelegenheden appartementen. Sindsdien is de bouw van appartementen in Limburg gestaag gestegen. De laatste twaalf maanden heeft de appartementsbouw in de provincie een dermate boom gekend dat nu maar liefst 60% van de nieuwe Limburgse woningen appartementen zijn. Limburg verstedelijkt met rasse schreden. Dat blijkt uit de gegevens die de Vlaamse Confederatie Bouw vanavond voor de leden van de Confederatie Bouw Limburg zal toelichten. De Limburgse steden houden beter stand dan de gemiddelde Vlaamse stad. De bouw van kantoor-, industrie- en handelsgebouwen daarentegen trekt in Limburg minder aan dan elders in Vlaanderen en ook de gemeentelijke investeringen liggen er relatief laag.

De woningbouw piekt momenteel in Limburg. Het ziet ernaar uit dat dit jaar in Limburg 25% meer woongelegenheden zullen worden vergund dan vorig jaar. De appartementsbouw boomt. Het aantal vergunningen voor flats stijgt maar liefst met 40% terwijl het aantal vergunningen voor eengezinswoningen met 5% toeneemt. Ter vergelijking: voor gans Vlaanderen wordt dit jaar voor het totaal aantal vergunde woongelegenheden ‘maar’ een toename van 7% verwacht, met een stijging van 14% bij het aantal vergunde appartementen en ongeveer een status quo bij de eengezinswoningen. De huidige Limburgse bouwboom valt des te meer op doordat de provincie het de laatste tien jaar qua bouwactiviteit iets kalmer aan deed dan het Vlaamse gemiddelde. Terwijl het totaal aantal vergunde woningen in 2005 voor gans Vlaanderen 23% hoger lag dan in 1996, bedroeg de stijging voor Limburg niet meer dan 7%.

De belangrijkste trekker van de Limburgse woningbouwactiviteit is nu overduidelijk de appartementsbouw. In 1996 was de Limburgse woningbouw nog voor 75% een markt van eengezinswoningen. Voor gans Vlaanderen was het aandeel van de eengezinswoningen toen al teruggedrongen tot 65%. Dit aandeel is nadien gaan krimpen. Vanaf 2002 is de Vlaamse woningbouw grotendeels een appartementsmarkt geworden. Het is opvallend hoe snel de provincie Limburg zich bij deze trend heeft aangesloten. Wellicht wordt 2006 een hoogtepunt in deze trend met maar liefst 60% appartementsbouw en nog slechts 40% eengezinswoningen.

In Hasselt en Genk zijn drie vierden van de vergunde nieuwe woongelegenheden appartementen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat 26% van de Limburgse appartementsbouw in deze twee steden is geconcentreerd. De andere Limburgse steden vertegenwoordigen 31% van de Limburgse appartementsbouw. De overige 43% zit merkwaardig genoeg in de gemeenten van het buitengebied, tien jaar geleden nog de locatie bij uitstek voor de bouw van eengezinswoningen. In Limburg lagen de bouwgrondprijzen altijd lager dan in de rest van Vlaanderen. Dat is nog steeds zo. Maar ook in deze provincie zijn de bouwgrondprijzen intussen verdrievoudigd. Vandaar dat nu eveneens in het Limburgse buitengebied kleinere percelen en appartementsbouw opgang maken.

Tijdens de laatste tien jaar is het aantal gezinnen in Limburg met 30.200 toegenomen. Dat is een toename van 10,6% en dus heel wat meer dan het Vlaamse gemiddelde van 7,2%. De toename bedroeg 11,4% in het buitengebied en 9,7% in de Limburgse steden. Dit betekent dat de Limburgse steden tijdens het voorbije decennium in vergelijking met het buitengebied nog relatief goed hebben stand gehouden. Uitschieters waren Bree (+ 12,8% gezinnen in tien jaar tijd), Lommel (+ 13,6%), Neerpelt (+ 13,7%) en Overpelt (+ 17,4%). Tongeren zag het aantal gezinnen het minst toenemen (+ 5%). In Limburg is nooit sprake geweest van een stadsvlucht, zoals die zich wel in Antwerpen en Gent heeft voorgedaan.

De Limburgse steden pionieren al enkele jaren op het vlak van stadsvernieuwing. Maar de nieuwe stadsbesturen zullen hun inspanningen op dit vlak verder moeten opdrijven. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) is voor Limburg zeer ambitieus geweest. Volgens het RSV zouden 57% van de nieuwe gezinnen zich in Limburg in stedelijk gebied moeten vestigen. Dit streefcijfer bereiken de Limburgse steden nog helemaal niet. Op dit ogenblik halen zij maximaal 50% van de nieuwe gezinnen binnen. Ook het stedelijke aandeel in de woningbouwactiviteit stijgt zelden boven 50%.

Via het structuurplan van de provincie werkt het RSV nu door in de gemeentelijke structuurplannen. Ongeveer de helft van de Limburgse gemeenten beschikt intussen over zo’n plan. Tengevolge van het RSV wordt de bouw van nieuwe woningen in het buitengebied beperkt. Om de nog belangrijke toename van het aantal gezinnen in Limburg op te vangen, moet dan wel volop geïnvesteerd worden in stadsvernieuwing.

Volgens de VCB moeten de nieuw geïnstalleerde stadsbesturen daarbij een tweesporenbeleid voeren.

Enerzijds moeten zij de meest kernversterkende woonuitbreidingsgebieden aansnijden. De atlas van de woonuitbreidingsgebieden die minister Van Mechelen vorig jaar uitbracht, vormt hiervoor een belangrijke leidraad. De atlas bevat voor Limburg 1.389 ha prioritair aan te snijden woonuitbreidingsgebied, die goed zijn voor 23.317 extra woningen. Deze gebieden moeten zo snel mogelijk op de markt komen.

Anderzijds moeten de nieuwe stadsbesturen hun stadskernen activeren. Dit gebeurt best met gemengde functies, bijvoorbeeld met combinaties van wonen, handel en recreatie. Precies voor het kerngebied stellen de structuurplannen van een aantal Limburgse steden een verwevenheid van functies voorop. De Genkse ‘strip’ is een illustratief voorbeeld.

Aantal stedenbouwkundige vergunningen

* Raming op basis van eerste zes maanden

Deze locaties lenen zich uitstekend voor constructies van PPS (publiek-private samenwerking). De VCB stelt vast dat in Limburg al een aantal succesvolle stadsvernieuwingsprojecten met PPS tot stand zijn gekomen en dat Limburgse aannemers daarbij een voortrekkersrol hebben vervuld. Juist in dergelijke gemengde projecten is er nog plaats voor betaalbare en sociale woningen.

De toepassing van PPS mag voor de Limburgse gemeenten wel geen vrijgeleide zijn om zelf niet te investeren. Terwijl de gemeentelijke investeringen in Vlaanderen de laatste zes jaar nagenoeg constant zijn gebleven, zijn ze in Limburg met 20% gedaald. Daar moeten de nieuwe Limburgse gemeentebesturen de komende jaren verbetering in brengen.

In Limburg weegt de niet-woongebouwensector (d.i. de bouw van handels-, kantoor- en industriegebouwen) minder zwaar dan in andere provincies. Het vergund volume niet-woongebouwen bedraagt in Limburg momenteel amper 3,2 miljoen m³. Dat is stukken minder dan de voorbije tien jaar en amper een tiende van de totale niet-woongebouwenactiviteit in Vlaanderen. Zo beschikt enkel Hasselt over een kantorenmarkt van enige betekenis.

In dit verband dringt de VCB aan op een snelle realisatie van bijkomende bedrijventerreinen. De niet-woongebouwenmarkt biedt in Limburg nog heel wat potentieel. Maar in eerste instantie zal de Limburgse bouweconomie toch vooral afhankelijk zijn van de verdere evolutie van de woningbouw. Limburg kent een snellere toename van het aantal gezinnen dan elders. De woningbouwbehoeften zijn er nog groot. Of deze behoeften ingevuld geraken, zal in belangrijke mate afhangen van het succes waarmee de nieuwe stadsbesturen hun stedelijk gebieden kunnen versterken.

Marc Dillen, Directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw