“We zien dat steeds meer consumenten niet meer willen of kunnen meedoen aan de voortdurende prijsstijgingen.” Dat uit zich volgens Jaarsma onder andere in een zekere afkoeling op de meest verhitte delen van de woningmarkt, hoewel hij de woningmarkt als geheel nog steeds als oververhit typeert. “Dit is een nieuwe ontwikkeling voor de woningmarkt. Afgelopen kwartaal heeft de NVM aangegeven dat het Code Rood is voor de woningmarkt – met name voor de nieuwbouw – en het is nog steeds Code Rood, maar wel met enkele lichtpuntjes.”
Jaarsma constateert dat in 2019, net als in 2018 en daarvoor, wederom niet de benodigde nieuwbouwaantallen worden gehaald. “Waar we zeker 80.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig hebben, blijft ook dit jaar de teller steken op minder dan 70.000 woningen.” De NVM-voorzitter zegt dit bij de bekendmaking van de woningmarktcijfers over het 4de kwartaal, die donderdag werden gepresenteerd.
Prijsafvlakking wordt in stedelijke regio’s zichtbaar
Dat de woningmarkt ‘verzadigd’ is, wil de NVM-voorzitter graag toelichten. “De hardste prijsstijging lijkt voorbij te zijn. Vooral in de grootstedelijke, krappe regio’s zijn de prijzen inmiddels op een dusdanig hoog niveau uitgekomen, dat stijgingen boven de 10% niet langer vanzelfsprekend zijn. Door het hoge niveau van de prijzen is de betaalbaarheid van woningen, zeker voor huishoudens met een minder gevulde beurs, gedaald en haken consumenten af.”Dat consumenten afhaken, blijkt volgens Jaarsma uit het aantal woningen dat te koop staat. Voor het eerst in 18 kwartalen is het aanbod in vergelijking met een kwartaal eerder met 5% toegenomen. “Het toenemende aanbod komt vooral doordat er meer woningen te koop worden gezet. Ook de hoge prijzen zorgen voor meer aanbod. Het is niet voor niets dat in regio’s met een hoog prijsniveau, zoals Amsterdam, Haarlem en ’t Gooi het aanbod het afgelopen jaar fors is toegenomen.”
Dat niet aanhoudend een hogere prijs voor een woning gevraagd kan worden, is een besef dat volgens de NVM langzamerhand doordringt tot de markt. “In met name de stedelijke regio’s zien we de prijsstijgingen afvlakken”, weet Jaarsma. Het hoge prijsniveau zorgt er ook voor dat de snelheid waarmee woningen verkocht worden, begint af te nemen. De verkoopkans van woningen die te koop komen, is voor het eerst sinds lange tijd gedaald. “Het is ook voor het eerst in jaren dat de prijsstijging in Amsterdam onder het landelijke gemiddelde ligt”, aldus Jaarsma.
Nederlandse woningmarkt al anderhalf jaar overspannen
Makelaars van de NVM hebben in het 4de kwartaal van 2018 ruim 8% minder woningen verkocht dan een jaar geleden. Het is het zesde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. In totaal verkochten de NVM-makelaars het afgelopen kwartaal bijna 39.300 woningen, 3.500 minder dan een jaar eerder. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM bijna 148.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Voor de totale markt betekent dit 214.000 transacties. Dat is 10,7% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde transactieprijs is in het 4de kwartaal 2018 gestegen tot een recordniveau van 298.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder zijn woningen daarmee 10,3% duurder geworden. Maar liefst 38% van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg.De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 39 dagen, 11 dagen minder dan een jaar geleden. Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.” Het woningaanbod is echter voor het eerst in 4,5 jaar toegenomen (met 5%) in vergelijking met een kwartaal ervoor. De looptijd van de in aanbod staande koopwoningen is opnieuw afgenomen, namelijk tot 136 dagen. Nog slechts 23% van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper kon in het 4de kwartaal 2018 uit 3,6 woningen kiezen. “Hier zie je duidelijk de regionale verschillen”, zegt Jaarsma. “In sommige regio’s aan de randen van ons land hebben kopers nog ruime keuze, al neemt het ook daar af. Maar in de grote steden kunnen mensen nog maar kiezen uit iets meer dan 2 woningen.” Ruim 70% van de nieuw in aanbod gekomen woningen (in het 3de kwartaal 2018) is binnen 90 dagen verkocht.