Nederlandse huizenprijzen dalen in 2023 naar schatting met 5 procent

De huizenmarkt staat in Nederland onder druk doordat de huizenprijzen dalen en het sentiment is verslechterd. Zo liggen de huizenprijzen in Nederland 6 procent lager dan in juli 2022, toen deze een piek bereikten. Het zijn vooral woningen in grote steden waar de huizenprijzen scherp zijn gedaald. Daarnaast zijn het met name oudere woningen met een laag energielabel die een prijscorrectie ondergaan, terwijl de waarderingen van woningen met een gunstig energielabel zijn gestegen. Dat blijkt uit de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor van ABN AMRO.

De bank houdt er wel rekening mee dat het einde van de prijscorrectie in zicht komt en heeft haar prijsraming voor 2023 iets naar boven bijgesteld: van -6 naar -5 procent. In 2024 verwacht zij een prijsdaling van 3 procent. Huizen zijn echter nog steeds slecht betaalbaar en om dat te veranderen, is een verdere correctie nodig. ABN AMRO verwacht dat de betaalbaarheid zeer geleidelijk en indirect door loonstijgingen zal verbeteren. Omdat dit tijd kost, blijft het aantal transacties waarschijnlijk laag, met een daling van 5 procent in 2023 en 2,5 procent in 2024. Eerder ging ABN AMRO nog uit van een toename van 2,5 procent in 2024, maar zij heeft de prognose door de achterblijvende woningbouw naar beneden bijgesteld.

Aandeel starters in transacties groeit, maar niet zonder risico’s

Vooral in de grote steden staan de huizenprijzen onder druk, omdat de prijzen daar eerder harder zijn gestegen en er daardoor meer ruimte is voor een prijscorrectie. Daarnaast is deze markt door economische verstrengeling met het buitenland kwetsbaar voor internationale conjunctuurschommelingen. Bovendien zijn er meer beleggers actief. In verband met onder andere de hogere overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming verkopen zij nu per saldo meer woningen dan ze kopen. Dit was eerder andersom. Deze omstandigheden leiden tot grotere kansen voor starters. Zo is het aandeel van starters - ondanks beperkingen ten aanzien van andere groepen - in het aantal woningtransacties gegroeid. Dit wijst er volgens ABN AMRO op dat de nood nog steeds hoog is. Het risico bestaat dat zij eerder kiezen voor goedkopere woningen met een laag energielabel en dat zij op een minder gunstig moment instappen. Hierdoor bestaat de kans dat zij langer moeten wachten voor ze een nieuwe stap in hun wooncarrière kunnen zetten.

Financiële positie huishoudens relatief gunstig

ABN AMRO houdt er rekening mee dat de hypotheekrente licht zal dalen. Dit ondersteunt het sentiment op de woningmarkt, omdat het de leencapaciteit van huizenkopers vergroot. Daarnaast dragen de gedaalde huizenprijzen en gestegen inkomens bij aan de financierbaarheid van woningen. “De financiële positie van zittende eigenaren biedt de nodige comfort. Zij hebben niet alleen lagere hypotheeklasten ten opzichte van hun inkomen, maar beschikken veelal over relatief veel spaargeld als buffer bij financiële tegenvallers. Ook het risico op een restschuld is afgenomen, doordat de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van het onderpand is verbeterd. De groep die wel een hoger risico loopt, zijn starters die recent een huis hebben gekocht zonder veel eigen geld in te brengen”, benadrukt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Starters hebben echter weinig keus. Zij kunnen niet afwachten tot het moment van instappen gunstiger is. Het gebrek aan woningen is groot en dit vraagstuk dreigt door de strubbelingen in de bouw alleen maar groter te worden. De val van het kabinet draagt helaas niet bij aan een oplossing van dit probleem.”