Nederlandse kantorenmarkt nog steeds in zwaar vaarwater

De Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2013 opnieuw een moeilijk jaar beleefd. Vooral de gebruikersmarkt had de wind tegen, zo blijkt uit nieuwe cijfers van NVM Business. Onder invloed van ongunstige economische omstandigheden voelden vorig jaar heel wat bedrijven zich genoodzaakt efficiënter te werken en de kosten te verlagen. De bezuinigingen die daarmee gepaard gingen, hadden een afnemende behoefte aan kantoorruimte tot gevolg. Dit had uiteindelijk als resultaat dat de groei van de leegstand vorig jaar onverminderd doorzette en de vraag naar kantoorruimte voor de zevende keer op rij tekenen van krimp vertoonde. Volgens NVM Business is op de kantorenmarkt de kloof tussen vraag en aanbod nog nooit zo groot geweest als in 2013. Het aanbod is tien groter dan de vraag.

In veel steden meer leegstand

Dat de kantorenmarkt het afgelopen jaar verder uit balans raakte, kwam vooral door de groei van de leegstand. Het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoren steeg met 6% van 7,84 miljoen m² naar 8,32 miljoen m². Door deze toename stond eind 2013 circa 16,8% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop, tegen 15,8% een jaar eerder. Volgens NVM Business werden vorig jaar veel steden met een toename van het aanbod geconfronteerd. In de Randstad deden zich grote stijgingen voor in onder meer Amersfoort, Amstelveen, Den Haag, Dordrecht, Haarlem en Rotterdam. In Den Haag werd het ruimere aanbod van kantoren voor een belangrijk deel veroorzaakt door het aan de markt komen van enkele grote overheidsgebouwen. In Rotterdam en Amersfoort waren respectievelijk Nationale-Nederlanden en Achmea verantwoordelijk voor een flinke toename van het aanbod; beide verzekeraars kozen ervoor om minder meters te huren. Ook in Amsterdam ging het voor verhuur beschikbare metrage omhoog, maar bleef de toename van de leegstand redelijk binnen de perken. Het was trouwens opvallend dat in Utrecht het aanbod van leegstaande kantoren nagenoeg onveranderd bleef en dat in Nieuwegein als gevolg van een aantal onttrekkingen zelfs van een daling kon worden gesproken. Voor wat de situatie buiten de Randstad betreft waren vooral Apeldoorn, Arnhem, Den Bosch, Groningen en Zwolle het kind van de rekening. In deze steden liep het aanbod behoorlijk op.

Een kleine meevaller voor de kantorenmarkt in 2013 was dat via herbestemming of sloop meer leegstaande kantoren aan de voorraad werden onttrokken dan het jaar ervoor. In totaal ging het om 385.000 m² kantoorruimte. Het feit dat beleggers en financiers bereid waren flink af te schrijven op hun leegstaande panden droeg in belangrijke mate bij aan het grote aantal onttrekkingen.

Vraag naar kantoren verder omlaag

Afgezien van een oplopende leegstand moest de kantorenmarkt vorig jaar ook genoegen nemen met een teruglopende vraag. Dat kwam doordat bedrijven en instellingen minder animo hadden om te verhuizen, wat erin resulteerde dat het transactievolume opnieuw omlaagging. Op de vrije markt – de markt waarin zowel makelaars als beleggers en projectontwikkelaars figureren – werd ongeveer 830.000 m² kantoorruimte opgenomen. In 2012 bedroeg de vraag naar kantoren nog zo'n 930.000 m².
De daling van de vraag die zich vorig jaar voordeed, manifesteerde zich voornamelijk in de Randstad. Zo daalde de vraag naar kantoren in Rotterdam en de regio Schiphol. In Amsterdam werd ook minder kantoorruimte verhuurd en verkocht, maar was gelet op het totale transactievolume van 190.000 m² toch sprake van een positieve stemming. Tegen de verwachting in slaagde Utrecht erin om het afzetvolume op peil te houden; er werd namelijk evenveel kantoorruimte opgenomen als in 2012. In de rest van het land was alleen een opvallende rol weggelegd voor de stad Eindhoven, waar dankzij transacties met onder meer de Rabobank en ASML het opgenomen metrage een flinke stijging te zien gaf.

Doordat het afgelopen jaar vrijwel geen voor de verhuur bestemde kantoren in aanbouw werden genomen, vond het grootste deel van de gerealiseerde opname plaats in de bestaande voorraad. Daarbij lag het accent van de vraag op de middelgrote metrages, in omvang variërend van 1.000 m² tot 5.000 m². Het aandeel van de kleine kantoorverhuren tot 1.000 m² lag op ongeveer 25%, een stuk lager dan in 2012. Tekenend voor de marktsituatie in 2013 was verder dat de overheid als belangrijke afnemer van kantoorruimte het grotendeels liet afweten. De vraag naar kantoren werd vooral gedragen door de zakelijke dienstverlening, het bank- en verzekeringswezen, de IT-sector en de industrie.

Beleggers tonen meer belangstelling voor kantoren

Opvallend genoeg toonden beleggers vorig jaar een verhoogde belangstelling voor kantoren, wat tot uitdrukking kwam in een stijging van het transactievolume. Uitgaande van de betrouwbaarheid van de beschikbare gegevens over aan- en verkopen kochten beleggers het afgelopen jaar voor ongeveer € 1,48 miljard kantoorgebouwen. In 2012 lag het beleggingsvolume in deze sector op € 1,04 miljard. Wat opviel aan de cijfers was dat in hoofdzaak beleggers uit Duitsland en Amerika in 2013 actief waren en dat de belangstelling zich vooral richtte op Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en de Haarlemmermeer (regio Schiphol). Overigens waren buitenlandse beleggers ook heel actief met het verkopen van gebouwen, waarbij zij in heel wat gevallen behoorlijke verliezen moesten incasseren.