De proptech Wesold constateert aan het begin van het jaar een scherpe daling van het aantal transacties en verklaart dit deels door de opeenvolgende crises die de situatie op de vastgoedmarkt bemoeilijken.
De huidige economische context zet de leencapaciteit van particulieren onder druk. Hun leencapaciteit is met 14% afgenomen. Deze drastische daling is vooral het gevolg van de stijging van de rentevoeten. De gemiddelde rentevoet voor een lening op 20 jaar is gestegen van 1,4% begin 2022 naar 3,4% begin 2023. De loonindexering volstaat niet om deze stijging op te vangen en dwingt kopers tot uitstel van aankoop of tot kleiner kopen (minder kamers, kleinere grond, enzovoort).
Vincent Dumont, COO en lid van het investeringscomité van Wesold legt uit:
‘Er zijn altijd meer mensen op zoek naar een woning dan mensen die er een aanbieden. De vraag blijft groot, maar voldoet niet meer aan het aanbod door te hoge vraagprijzen. We zien momenteel een mismatch tussen prijzen en financieringscapaciteiten. Zowat de helft van de verkopers met wie we contact hebben gehad, bevestigt dat er voor hun woning binnen 4 maanden geen koper is gevonden.’
Waarom overschatten particulieren de waarde van hun pand?
Daar zijn volgens Wesold verschillende redenen voor.Online vastgoedplatformen bieden gratis waardeschattingen aan van panden. Die zijn hoofdzakelijk gebaseerd op data uit het verleden die nu niet meer realistisch zijn (te lage rentevoeten, gegevens beïnvloed door de covidperiode, enzovoort). Verkopers krijgen daardoor een vertekend beeld dat de schatting van de prijs van hun pand foutief weergeeft. Veel particulieren gebruiken deze platformen om een idee te krijgen van de waarde van hun eigendom en voegen dan zelf nog een paar procenten toe aan een prijsschatting die al 10 tot 15% te hoog ligt.
Daarbij komt nog het probleem van de energieprestatie van de te koop aangeboden woningen. Het energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht voor het kopen of verkopen van een pand in België. Het geeft via een score de energiezuinigheid (of het energieverbruik) van de woning aan.
‘Veel panden in België hebben een slechte EPC-score. Dat heeft een sterke invloed op de verkoopprijs. Een woning met een EPC-score E of G vindt moeilijk een koper: de arbeids- en materiaalkosten bij renovaties zijn ook gestegen. Particulieren houden onvoldoende rekening met deze elementen in hun schattingen. De vraagprijs is daardoor vaak 20% hoger dan de werkelijke waarde van het pand. Vastgoed is een markt die reageert op de wet van vraag en aanbod, waardoor de tijd die nodig is voor de verkoop van een huis of een appartement de facto enorm wordt verlengd’, concludeert Dumont.
