Veranderingen in de voorraad te koop staand vastgoed kunnen worden gezien als een real-time indicator van veranderingen in de vraag. Zoals Piet Derriks, Managing Director van Immoweb, uitlegt: "Wanneer de voorraad beschikbaar vastgoed daalt, geeft dit aan dat de woningen die te koop staan gekocht worden. Dit kan geïnterpreteerd worden als een positief teken voor de markt".
In het tijdperk van historisch lage rente en de post-Covid boom: Januari 2020 tot januari 2022
- Evolutie van het aantal nieuwe woningen die te koop werden aangeboden: +8,8%
- Evolutie van het aantal beschikbare woningen: -5%
- Evolutie van de rentevoet: -0,1pp
Tijdens deze periode lag de rentevoet op een historisch laag niveau, wat zorgde voor zeer gunstige financiële voorwaarden om te kopen. Als gevolg daarvan was de vraag sterk genoeg om een groeiend aanbod te absorberen: terwijl het aantal te koop aangeboden woningen steeg met +8,8%, daalde het totale volume van beschikbare woningen op de markt met -5%.
Deze dynamiek kan niet alleen worden verklaard door gunstige financieringsvoorwaarden, maar ook door het herstel van de markt na de vertraging die werd veroorzaakt door de eerste lockdown tijdens de Covid-19-pandemie. Deze veroorzaakte in de eerste helft van 2020 een tijdelijke daling van het aantal nieuwe zoekertjes voor vastgoed dat te koop stond.
De monetaire verschuiving en de daling van de koopkracht:
Januari 2022 tot januari 2024
- Evolutie van het aantal nieuwe woningen die te koop werden aangeboden: +15,6%
- Evolutie van het aantal beschikbare woningen: 41,5%
- Evolutie van de rentevoet: +2,4pp (+164%)
Het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB), gekenmerkt door een verhoging van de belangrijkste rentevoeten om de inflatie te bestrijden, heeft een aanzienlijke impact gehad op de hypotheekrente. Deze is gestegen van 1,44% begin 2022 tot een piek van 3,8% in december 2023. Hogere rentevoeten en strengere financiële voorwaarden hebben de vastgoedkoopkracht van de Belgen in deze periode met 12% doen dalen.
Als gevolg daarvan hebben veel Belgische huishoudens hun plannen om vastgoed te kopen opgegeven en werden veel woningen die beschikbaar waren op de markt niet gekocht. Dit leidt tot een toename van het aanbod van te koop staande woningen, met een scherpe stijging van +41,5% tussen januari 2022 en eind 2023. In dezelfde periode is het aantal nieuwe aanbiedingen op de markt met slechts +15% is gestegen.
2024: De heropleving van de vraag? Januari 2024 tot april 2024
- Evolutie van het aantal nieuwe woningen die te koop werden aangeboden: +14,8%
- Evolutie van het aantal beschikbare woningen: -9,7%
- Evolutie van de rentevoet: -0,4pp
In 2024 vertoont de vastgoedmarkt meer veelbelovende tekenen van herstel, gekenmerkt door een daling van het aantal te koop staande woningen met -9,7% sinds het begin van het jaar. Dit wordt door een aantal factoren gestimuleerd. Ten eerste is de rente licht gedaald, van 3,8% begin december 2023 naar 3,4% eind april 2024. Volgens recente aankondigingen van de ECB zou dat in de loop van het jaar zich verderzetten.
Aan de andere kant is het begin van het jaar traditioneel een dynamische periode. Dit is de afgelopen vier jaar bevestigd. In deze periode daalde het aantal te koop staand vastgoed over het algemeen tussen januari en mei, met uitzondering van 2023, toen het licht steeg (+2,7%). De dalingen waren duidelijker in 2021 (-7,4%) en 2020 (-10,7%), terwijl de daling in 2022 gematigder was (-0,6%).
De komende maanden zullen daarom cruciaal zijn om deze trend te bevestigen en de toekomstige richting van de markt te bepalen.
België onder de microscoop
1) Regionale trends:
Evolutie van het aantal beschikbare woningen tussen januari 2024 en April 2024:- Vlaanderen : -10%
- Wallonië : -8,4%
- Brussel: -7,1%
In alle regio's is een zekere dynamiek merkbaar sinds de daling van de rentevoeten. Aangezien de koopkracht gekoppeld is aan de prijzen, zijn er wel verschillen tussen de drie regio's.
In Vlaanderen en Wallonië, waar de prijzen lager zijn dan in Brussel, is het aantal te koop staande woningen het sterkst gedaald sinds januari 2024, met respectievelijk -10% en -8,4%. In Wallonië, zoals de grafiek laat zien, was de daling van het aantal beschikbare woningen voor verkoop al begonnen aan het einde van de zomer van 2023, met een daling van -10,4% sinds augustus. Het Brussels Gewest noteerde een daling van -7,1% van het aantal beschikbare woningen over dezelfde periode.
De voorraad beschikbare woningen in Brussel bouwde eerder op na de eerste lockdown in juni 2020. Een mogelijke reden hiervoor is het post-pandemie-effect: kopers waren op zoek naar meer groene ruimte en waren minder geneigd om te investeren in de verstedelijkte hoofdstad.
Aangezien vastgoed in de hoofdstad gemiddeld duurder is dan in Vlaanderen en Wallonië, is de voorraad te koop staande woningen nog groter geworden, aangezien de koopkracht van de kopers al beperkter was en de stijging van de rentevoeten dus zwaarder weegt op het vastgoedbudget van de Brusselaars.
2) Provinciale verschillen
- Limburg (Vlaanderen) : -18,4%
- Antwerpen (Vlaanderen) : -15,3%
- Luxemburg (Wallonië) : -13,8% sinds augustus 2023
- Waals-Brabant : -13,2%
Limburg, de meest betaalbare provincie in Vlaanderen, heeft de grootste daling van het aantal beschikbare woningen gezien, met een daling van -18,4% sinds januari 2024. Daarna volgen Antwerpen (-15,3%) en de Waalse provincies Luxemburg (-13,8%) en Waals-Brabant (-13,2%).
3) Enkele grootsteden
De daling van het aantal te koop staande woningen in steden is over het algemeen minder uitgesproken dan in de provincies. Dit kan worden verklaard door het feit dat de prijzen in steden over het algemeen hoger liggen en de koopkracht beperkter is, waardoor een mogelijk herstel moeilijker is. In sommige steden is de prijs echter aanzienlijk gedaald:- Mechelen : -15,7%
- Luik : -13% sinds augustus 2023
- Hasselt : -12,7%
