Nooit eerder trok de vastgoedmarkt zoveel investeerders aan als het voorbije jaar. Eén op de vijf woningen in ons land zit in de portefeuille van een vastgoedinvesteerder. Als het over nieuwbouw gaat, is dit zelfs de helft. Dat succesverhaal is vooral te danken aan de historisch lage rente van de voorbije jaren, die investeerders er vrij massaal toe aanzette om hun spaargeld in bakstenen te steken. Volgens een bevraging bij 1.390 vastgoedinvesteerders in ons land investeerde de voorbije tijd niet minder dan 37 procent om die reden in vastgoed.
Maar de tijd van de goedkope leningen voor de aankoop, bouw of renovatie van een huis of appartement lijkt stilaan voorbij. Zo kondigden grootbanken recent nog een stijging aan van 0,5 procent voor de hypothecaire kredieten. En dat soort signalen maakt vastgoedbeleggers zenuwachtig. Een rentevoet onder de 2 procent wordt almaar moeilijker, en experten verwachten binnen afzienbare tijd een rente tussen 3 à 4 procent. Eén op de zeven Belgische investeerders (14,3%) twijfelt dan ook over hun geplande vastgoedbeleggingen in de toekomst, omdat ze verwachten dat de rente binnen afzienbare tijd echt onverbiddelijk zal stijgen. Met alle gevolgen vandien voor hun winstmarges.
“Investeerders die op korte termijn plannen hebben om te investeren, zullen dat mogelijk versneld doen. Maar diegene met vastgoedplannen op middellange of lange termijn worden nu al zenuwachtig. Ze stellen zich de vraag wat de situatie zal zijn als ze volgend jaar nog een pand willen kopen. En opvallend: in Franstalig België is men nog net iets zenuwachtiger dan in Vlaanderen.”
Frédéric Vandenhende, Investr
Gemorrel aan vastgoedfiscaliteit
En niet alleen de stijgende hypothecaire rente, ook de almaar grotere vraag naar eigen inbreng (13%) en de aanhoudende stijging van de vastgoedprijzen op goede locaties (21%) zorgen voor gespannen zenuwen bij investeerders. Grootste hoofdbrekers zijn de constante geruchten over gemorrel aan de vastgoedfiscaliteit, wat verhuren mogelijk minder interessant maakt.“Nog geen maand geleden werd de taks op effectenrekeningen op federaal niveau goedgekeurd. Als dat mogelijk is, is een meerwaardebelasting op vastgoed of het belasten van de effectieve huurinkomsten ook niet ondenkbaar, zo redeneren nu heel wat vastgoedinvesteerders.”
Frédéric Vandenhende, Investr
Concreet: als er - mogelijk na de verkiezingen van 2018 en 2019 - een belasting komt op de effectieve huurinkomsten, zegt één op de vier (24%) zijn vastgoedinvesteringen voorlopig te zullen staken. Bijna 13 procent van de Belgische investeerders zou zelfs al z’n vastgoed in de etalage zetten. Bij de invoering van een meerwaardebelasting zou 28 procent niet meer investeren in vastgoed.
Huurprijzen verhogen
Misschien nog het meest opvallend: hoe minder “interessant” het verhuren van een woning wordt, hoe meer ook de huurders dat - letterlijk - in hun portefeuille zullen voelen. Volgens de bevraging zullen zo ongeveer vier op de tien vastgoedbeleggers de huurprijs van hun pand(en) verhogen als bv. meerwaarden en effectieve huurinkomsten uit vastgoed belast zouden worden. Tel daar nog eens de verhuurders bij die hun pand letterlijk van de hand zouden doen - wat voor nog meer krapte op de huurmarkt zal zorgen - en de private huurmarkt dreigt in nog moeilijker vaarwater te komen dan vandaag het geval is.“Uit deze bevraging blijkt vooral dat de kans groot is dat negatieve effecten zoals een rentestijging of zwaardere vastgoedfiscaliteit zich in min of meerdere mate zullen laten voelen bij de huurders. Dat heeft ook alles te maken met het profiel van de Belgische verhuurder. In tegenstelling tot wat men dikwijls denkt gaat het vaak niet om “veelbezitters”, waardoor ze ook beperkt zijn in hun mogelijkheden. Zeker als ze nog een behoorlijk rendement willen halen. De doorsnee vastgoedinvesteerder in ons land is een zelfstandige of gepensioneerde die twee panden bezit en voor wie de verhuur een aanvulling is op het inkomen of pensioen.”
Frédéric Vandenhende, CEO Investr
Investr wijst erop dat de bevraging vooral duidelijk maakt dat ten alle prijze moet vermeden worden om de Belgische vastgoedmarkt te bruskeren met (fiscale) maatregelen die de markt kunnen verlammen.
