Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat de kans op wanbetaling minimaal is bij kopers die meer dan 80 procent van de aankoopprijs van hun woning lenen. Het risico neemt pas toe bij kopers die méér dan 100 procent ontlenen. De onderzoekers zoomen ook in op de reële woonkost en het feit dat deze erg kan verschillen naargelang het type woning. Bijgevolg houden de banken best rekening met de werkelijke woonkost bij het toekennen van hypothecaire kredieten.
Het is vastgoedontwikkelaar Immpact, actief in de appartementenmarkt en voornamelijk in de lagere prijscategorie, die de KU Leuven dit voorjaar aanspoorde om de verstrengingen en de risico’s op de hypotheekmarkt gedetailleerd in kaart te brengen. Aanleiding was onder meer de nieuwe kredietverstrenging die de Nationale Bank in mei 2017 voorstelde. Eind 2013 werden de kapitaalvereisten voor bepaalde banken al een keer verstrengd, maar recent werd een nieuwe verstrenging voorgesteld voor zij die meer dan 80 of 90 procent van de totale aankoopprijs willen lenen. De regering stak er een stokje voor en vroeg een bijkomende risico-analyse. De conclusies die de onderzoekers van de KU Leuven nu naar voren schuiven in het Immpact-onderzoek, zijn zonder meer opmerkelijk.
Vooral omdat de rente historisch laag stond, leidde de kredietverstrenging van de voorbije jaren niet tot een mogelijke crisis, zo blijkt uit de studie. De onderzoekers bevestigen duidelijk het belang van een voorzichtig kredietbeleid, maar waarschuwen tegelijk ook voor een te ver doorgedreven restrictief beleid. Als het kredietbeleid plots te strikt zou worden - en de interestvoeten gelijktijdig zouden stijgen - riskeert onze vastgoedmarkt te ontwrichten.
Wanbetaling
Het verstrengde beleid van de banken laat echter nu al sporen na: het aantal goedgekeurde leningen (ten opzichte van het aantal aanvragen) is namelijk sterk gedaald sinds het uitbreken van de crisis. Van 1995 tot 2006, voor de crisis, werd gemiddeld 82 procent van het aantal hypothecaire aanvragen voor de aankoop van een woning goedgekeurd, en 86 procent voor nieuwbouw. Dat daalde van 2013 tot 2016 tot respectievelijk 65 en 72 procent. Of beter gezegd: een daling van 17 procent voor de aankoop van bestaand vastgoed en 14 procent voor nieuwbouw. Het aantal leningen van meer dan 90 procent van het aankoopbedrag daalde vorig jaar zelfs met 21 procent in vergelijking met 2012.“De voorzichtigheid van de banken heeft een “significant effect” gehad op het bedrag dat gezinnen konden ontlenen. Zeker voor zij die bijna 100 procent wilden ontlenen. Een gezin dat 95 procent van de waarde van zijn woning leende over een periode van 30 jaar, zag zijn interestvoet verhogen ten opzichte van gezinnen met kortere looptijden en lagere quotiteiten. Hierdoor konden zij ruim 15.000 euro minder ontlenen met dezelfde maandelijkse afbetalingen dan vóór de verstrenging. Het gevolg is dat dit segment sterk aan populariteit heeft ingeboet.” Sven Damen, vastgoedeconoom KU Leuven
Misschien nog opmerkelijker in de hele discussie: terwijl de Nationale Bank aanmaant tot voorzichtigheid met kopers die meer dan 80 procent van het aankoopbedrag willen lenen - omdat ze zo de risico’s op wanbetaling wil inperken - blijkt nu dat er bij dit soort woonkredieten niet noodzakelijk sprake is van méér wanbetalingen.
Woonkosten
Om tot een realistisch kredietbeleid te komen, stelt het Immpact-onderzoek echter een andere piste voor aan de banken: hou meer rekening met de reële woonkosten.“Om te zien hoeveel je kan lenen, kijken de banken vandaag vaak naar je maandelijks inkomen minus het afbetalingsbedrag. Of je maandelijkse verbruikskosten nu hoog of laag zijn, daarmee wordt meestal geen rekening gehouden. Nochtans zou juist dat een interessant element zijn om rekening mee te houden bij het verstrekken van een lening.” Philippe Janssens, CEO Immpact
Zo zijn er volgens het Immpact-onderzoek van de KU Leuven gigantische verschillen in woonkosten: tussen appartementsbewoners en eigenaars van een huis, maar ook tussen bestaand vastgoed en nieuwbouw.
“Een gezin in een appartement geeft gemiddeld 20,6 procent minder uit aan energiekosten dan eenzelfde gezin in een huis. Dat komt vooral omdat een gemiddelde flat kleiner is dan een gemiddeld huis. Maar zelfs als we van gelijkaardige oppervlaktes uitgaan, valt de woonkost nog altijd 8 procent lager uit bij eigenaars van een appartement. Kijken we naar nieuwbouw dan zien we een verschil van 15 procent in vergelijking met oudere woningen.” Philippe Janssens, CEO Immpact
Ontwikkelaar Immpact hoopt met de studie in alle objectiviteit nieuwe pistes aan te reiken om de vastgoedmarkt betaalbaar te houden. De onderzoeksresultaten zullen opengesteld worden voor de verschillende overheden en de financiële sector.
