Zichtbare en verborgen gebreken: het verschil
Bij de oplevering van een woning kan de koper zichtbare gebreken meteen vaststellen. Als hij op dat moment geen bezwaar maakt, wordt aangenomen dat hij de woning in de huidige staat aanvaardt en achteraf geen aanspraak meer kan maken op herstel of compensatie.Verborgen gebreken daarentegen zijn defecten die niet meteen waarneembaar zijn bij een normale inspectie. Wanneer dergelijke gebreken pas na de aankoop worden ontdekt, kan de koper bezwaar aantekenen tegen de verkoper.
Bezwaar aantekenen tegen de verkoper
Om een klacht in te dienen over een verborgen gebrek, moet de koper aan verschillende voorwaarden voldoen:- Het gebrek moet effectief aanwezig zijn.
- Het moet gaan om een verborgen gebrek dat niet opgemerkt kon worden bij een normale inspectie.
- Het gebrek moet ernstig genoeg zijn en het gebruik van het gebouw beïnvloeden.
- Het moet aantoonbaar zijn dat het gebrek al bestond op het moment van verkoop.
- Het bezwaarschrift moet onmiddellijk na de ontdekking van het gebrek worden ingediend.
Als de koper kan aantonen dat het gebouw verborgen gebreken vertoont, heeft hij twee opties. Hij kan de verkoop ongedaan maken en de volledige aankoopprijs terugvorderen, of hij kan de woning behouden en een gedeeltelijke terugbetaling eisen. Indien de verkoper opzettelijk informatie heeft achtergehouden, kan de koper ook een schadevergoeding vorderen.
Wanneer kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld?
In veel verkoopovereenkomsten wordt een clausule opgenomen waarin staat dat de verkoper niet verantwoordelijk is voor verborgen gebreken. Dit is juridisch toegestaan en de koper moet er rekening mee houden bij het ondertekenen van de overeenkomst.Deze uitsluiting is echter niet van toepassing wanneer de verkoper op de hoogte was van het gebrek en dit bewust verzweeg. In dat geval kan de clausule niet ingeroepen worden. De bewijslast ligt echter bij de koper, die moet aantonen dat de verkoper het gebrek kende op het moment van de verkoop.
Bij een professionele verkoper geldt een omgekeerde bewijslast: hij moet kunnen aantonen dat hij redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn van het gebrek bij de verkoop van de woning.
Wie een woning koopt, doet er goed aan om een grondige inspectie te laten uitvoeren en aandacht te besteden aan mogelijke verborgen gebreken. Bij twijfel kan juridisch advies helpen om te bepalen welke stappen ondernomen kunnen worden.
