In Wallonië is het beeld echter volledig anders. Daar liggen de vraagprijzen voor woningen met een overstromingsrisico gemiddeld 10 tot 20% lager. Deze opvallende verschillen tonen aan hoe regionaal de impact van overstromingsrisico's op de vastgoedmarkt verschilt.
Belangrijkste cijfers:
- In kustgemeenten en in en rond steden met water zoals Antwerpen en Gent zijn woningen in overstromingsgevoelig gebied tot 12% duurder.
- Kopers in Vlaanderen zijn anno 2024 bereid om gemiddeld een meerprijs van 12% te betalen voor huizen dicht bij het water, ondanks het overstromingsrisico.
- In Wallonië worden woningen in overstromingsgevoelig gebied 10 tot 20% goedkoper.
- Vlaams-Brabant spant de kroon: voor een woning in overstromingsgevoelig gebied, zijn kopers bereid tot 72.000 euro meer te betalen.
Zimmo houdt via haar database een vinger aan de pols van de vastgoedmarkt. Voor deze analyse werd gekeken naar de vraagprijs - die doorgaans iets hoger ligt dan de verkoopprijs - en de prijsverschillen tussen huizen met en zonder overstromingsrisico in de periode van januari 2017 tot en met oktober 2024. Daaruit blijken een paar opvallende bevindingen.
Groeiend prijsverschil in Antwerpen, Vlaams-Brabant & West-Vlaanderen
De voorbije 7 jaar ligt in Vlaanderen de prijs van woningen met overstromingsrisico systematisch hoger dan van huizen zonder overstromingsrisico. Het rampjaar 2021, waar ook in Vlaanderen extreme rivierafvoeren en waterpeilen optraden, onder meer in de waterlopen en waterwegen van het Maas-, het Demer-, het Dijle-, het Zenne- en het Netebekken, creëerde een tijdelijke, minder sterke prijsevolutie. In Limburg en West-Vlaanderen zorgden de overstromingen zelfs voor een tijdelijke prijsdaling van respectievelijk 3% en 15% voor huizen in overstromingsgevoelig gebied.
Anno 2024 blijft de vraag naar woningen op locaties nabij water groot ongeacht het overstromingsrisico, denk maar aan het hippe Zuid in de stad Antwerpen, dat per definitie een fluviaal overstromingsrisico heeft. In de gehele provincie Antwerpen blijft het prijsverschil tussen huizen in overstromingsgevoelig gebied en daarbuiten stijgen. In 2023 bedroeg het verschil €34.000, vandaag zijn woningen in de buurt van water tot €53.000 duurder. In Vlaams-Brabant weegt de grote vraag naar huizen duidelijk zwaarder door dan het overstromingsrisico. Voor een woning in de buurt van water zijn kopers bereid om tot wel 72.000 euro meer op tafel te leggen dan voor een woning zonder overstromingsrisico. Ook in West-Vlaanderen loopt dat prijsverschil hoog op: tot wel 60.000 euro. Hier moet men natuurlijk rekening houden met de populaire kustgemeentes die zich overigens voor een zeer groot deel in overstromingsgevoelig gebied bevinden.
In Limburg en Oost-Vlaanderen ligt anno 2024 het prijsverschil nog steeds dicht bij elkaar, respectievelijk €24.634 en €16.000. De regio in en bij Gent blijft zeer populair, wat het gebrek aan negatieve prijsimpact van overstromingsrisico verklaart. De schaarste aan woningen in deze gewilde regio's betekent dat zelfs huizen in overstromingsgevoelige gebieden, zoals Sint-Martens-Latem, Sint-Denijs Westrem en De Pinte consistent een hogere vraagprijs behouden en min of meer gelijk blijven evolueren met de rest van de vastgoedmarkt.
"Kopers lijken in Vlaanderen bereid om een premium te betalen voor een huis in overstromingsgevoelig gebied. De esthetische waarde en recreatieve voordelen die water met zich meebrengt, maar ook woning schaarste spelen een meer doorslaggevende factor dan het overstromingsrisico. Bovendien vergroot de goed onderhouden infrastructuur in Vlaanderen wellicht het gevoel van veiligheid waardoor de impact van wateroverlast en overstromingsgevaar hier minder doorslaggevend is als mensen een woning willen kopen.", zegt Marjorie Vanbets, woordvoerder bij Zimmo.
Wallonië: Huizen met overstromingsrisico 10 tot 20% goedkoper
In Wallonië houden kopers - in tegenstelling tot in Vlaanderen - wel rekening met de gevaren van wateroverlast en overstromingen. Voor huizen in overstromingsgevoelige gebied ligt de prijs 10 tot 20% lager dan voor panden in niet-overstromingsgevoelig gebied. Ondanks een algemene stijging in de vastgoedprijzen, ziet men in de provincie Namen een prijsverschil van €55.000 (20%), in de provincie Luik tot €34.500 (14%) en in Luxemburg tot €26.000 (8%) ten nadele van panden in overstromingsgevoelige zones.
Henegouwen vormt een uitzondering in Wallonië. Vraagprijzen voor huizen in de buurt van water zijn er anno 2024 namelijk tot €30.000 duurder.
"De provincie kreeg voor 2011 vaker te maken met overstromingen en investeert sindsdien meer in infrastructuur. Met Henegouwen als uitzondering merken we dus dat Waalse kopers zich er wel degelijk van bewust zijn dat bepaalde woningen in overstromingsgevoelig gebied liggen. Overstromingsgevoeligheid is in Vlaanderen daarentegen duidelijk nog een factor die minder meespeelt in de huizenzoektocht.", aldus Marjorie Vanbets, woordvoerder bij Zimmo.
