Vlaming investeert almaar meer miljoenen in Duits vastgoed

De Vlaming investeert zijn zuurverdiende centen almaar vaker in Duits vastgoed. Zo vloeide er de voorbije twee jaar al minstens 10 miljoen euro van Vlamingen richting Duitse studio’s en appartementen. En dit jaar zal dat bedrag allicht nog verdubbelen. Vooral de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts, die beiden aan België grenzen, zijn populair. Dat blijkt uit een marktanalyse van Rendimmo, één van de grootste experten in Duits vastgoed in ons land. Volgens de vastgoedspeler is de evolutie te verklaren door de veel grotere huurmarkt dan we hier in België kennen, én de erg strenge maatregelen tegen wanbetalers.


De Duitse vastgoedmarkt wordt al jaren gedomineerd door buitenlandse investeerders, maar nu blijkt ook de interesse van de Vlaming gewekt. Sinds januari 2017 investeerden de Vlamingen al voor minstens 10 miljoen euro in Duitse studio’s en appartementen. Over hoeveel Vlamingen het exact gaat, is niet geweten, de Duitse instanties houden statistieken over de nationaliteit van kopers niet bij. Maar dat hun aantal elk jaar toeneemt, wordt duidelijk voor wie de Duitse vastgoedmarkt van naderbij bekijkt.

Volgens Rendimmo - de Belgische expert in Duits vastgoed die dit jaar allicht een honderdtal panden zal verkopen aan Vlaamse investeerders - is die trend voor een groot deel te danken aan de lage rendementen van onze spaarboekjes. Vlamingen zien in het Duitse “betongoud” namelijk een sterk alternatief voor dat spaarboekje. Dat blijkt in het bijzonder het geval te zijn voor de vijftigplussers: 3 op de 4 kopers zijn ouder dan 50.

“Een gemiddeld spaarboekje brengt in ons land tegenwoordig amper 0,15% per jaar op, getrouwheidspremie inbegrepen. De vijftigplussers, die de tijd nog hebben meegemaakt dat dit 5 procent was, weigeren daarom almaar vaker hun geld nog bij de bank te laten staan. Als alternatief kijken ze meestal eerst naar vastgoed, omdat het een minder complexe - en vooral veiligere - belegging is dan bijvoorbeeld de beurs. Vaak kijken ze dan naar de huurmarkt in eigen land, maar meer en meer ook naar Duitsland, waar er sprake is van rendementen van minstens 5 procent.”

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

54% huurders

Het feit dat de Vlaming in toenemende mate richting Duitse huurmarkt kijkt, is in eerste plaats te verklaren door de grootte van de huurmarkt. In Duitsland is maar liefst 54 procent van de bevolking huurder. Onze oosterburen zijn daarmee de grootste huurders van Europa. Ter vergelijking: in België huurt maar zo’n 24 procent van de bevolking, inclusief sociaal huren.

De Vlaming kijkt bovendien niet toevallig massaal naar de regio’s Noordrijn-Westfalen en Rijnland-Palts als hij Duitse bakstenen wil kopen. Niet omdat ze aan de Belgische grens liggen, maar omdat het aantal huurders in beide regio’s boven de 60 procent ligt.

“Zodra er een huurwoning op de markt komt, komen er meteen 20 geïnteresseerde huurders op af. Met andere woorden: de vraag is er veel groter dan het aanbod. Dat zorgt er niet alleen voor dat de Vlaamse investeerder zijn appartement of studio gemakkelijk verhuurd krijgt, het doet ook de huurprijs stijgen.”

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

Die Duitse huurprijzen stijgen sinds 2011 namelijk zo’n 4,5 procent per jaar, een gevolg van de enorme woningnood. En Noordrijn-Westfalen is daar geen uitzondering in: ook daar stegen de huurprijzen in diezelfde periode met meer dan 4 procent per jaar.

Duitse ‘grundlichkeit’

Maar er is nog een andere factor die het Duitse vastgoed zo populair maakt bij Vlamingen. Naast de grote woningnood zijn er namelijk ook de strenge Duitse maatregelen tegen wanbetalers. Zo bestaat er bijvoorbeeld een databank, de Schufa, die attesten uitkeert voor huurders met ‘goed burgerlijk gedrag’. Wanneer een huurder zijn huur niet tijdig betaalt, wordt dat meteen aan de Schufa gemeld.

“Als iemand negatief vermeld staat in de Schufa databank, wordt het vrijwel onmogelijk voor die persoon om nog een woning te kunnen huren. Een extreme vorm van Duitse ‘grundlichkeit’, waarbij je je uiteraard vragen kan stellen of dit wel sociaal verantwoord is. Maar het biedt de investeerder natuurlijk heel wat zekerheid, want die gaat zelden of nooit met wanbetalers te maken krijgen. Als je dat vergelijkt met de Vlaamse huurmarkt, kan je alleen maar vaststellen dat de risico’s voor verhuurders een stuk kleiner zijn over de grens.”

Luc Dewulf, managing partner Rendimmo

Naast de Schufa, bestaat er in de regio’s van het Rijnland echter ook een “Mietspiegel”: een maximum huurprijs die de huurder beschermt tegen speculatieve prijsstijgingen. Het merendeel van de huurders in die regio komt immers uit de lagere middenklasse, die goed beschermd wordt door de overheid. Zo krijgen Duitsers bijvoorbeeld een tussenkomst van de overheid wanneer ze hun huur niet kunnen betalen door ziekte of invaliditeit.

Middenklasse

De Duitse vastgoedmarkt blijkt bovendien veel toegankelijker als investering dan de Vlaamse vastgoedmarkt. Reden: de prijzen liggen er nog relatief laag. Je vindt er al een studio vanaf 50.000 euro, waardoor ook de Vlaamse middenklasse zijn weg naar het Duitse “betongoud” begint te vinden.

“Ik had eerder al een appartement in Antwerpen gekocht als investering, maar dat bleek geen goede beslissing. Eerst had ik een huurder die niet betaalde en daarna heeft het appartement negen maanden leeggestaan, waardoor het rendement onder nul ligt. Maar ondertussen heb ik al twee jaar een appartement in Noordrijn-Westfalen, waar ik 80.000 euro voor betaalde. Alle nadelen van het pand in Antwerpen heb je niet in Duitsland: het is meteen verhuurd, staat nooit leeg en het rendement ligt veel hoger, op vijf à zes procent. Zo krijg ik elke maand 450 euro op mijn bankrekening, een schoolvoorbeeld van “passief inkomen” dus.”

Katrin Van de Water, investeerder uit Antwerpen

Volgens de prognoses van Rendimmo, op basis van de verkoopcijfers van het eerste kwartaal van 2019, zal het kapitaal dat de Vlaming in Duits vastgoed investeert dit jaar maar liefst dubbel zo hoog liggen als de voorbije twee jaren samen - goed voor zo’n 20 miljoen euro.