In de internettool geven kandidaat-bouwers hun inkomen in, de beschikbare eigen middelen en het type woning dat ze wensen. De tool toont dan de totale kost van het bouwproject, de verhouding tussen kostprijs en te ontlenen bedrag (de zogenaamde ‘quotiteit’) en geeft weer hoe de maandelijkse leninglast zich verhoudt ten opzichte van het inkomen. Nadat de kandidaat-bouwers de resultaten van de berekening te zien krijgen, kunnen zij, wanneer de tool problemen op het vlak van betaalbaarheid signaleert, de gegevens wijzigen en een nieuwe berekening laten uitvoeren.
Resultaten van de eerste berekening
De mediaan woning die de kandidaat-bouwers bij de eerste berekening voor ogen hebben, heeft een totale kost (inclusief btw en registratierechten) van 341.000 euro en is 170 m² groot. Dit laatste cijfer is opvallend omdat op basis van de vergunningen die in 2014 werden toegekend, de gemiddelde oppervlakte van een rijwoning 97 m² bedraagt, van een halfopen bebouwing 107 m² en bij een open bebouwing 140 m². De gewenste woning is dus een pak groter dan de woningen die effectief worden vergund.Maar is de gewenste woning ook haalbaar voor de kandidaat-bouwers? Banken nemen als vuistregel dat de quotiteit niet meer dan 80% mag bedragen. Zij zijn op dit vlak de laatste jaren strenger geworden. Zij verstrekken nog zelden leningen met een quotiteit van 100% en meer.
Uit een analyse van de eerste berekening die kandidaat-bouwers met de tool van VCB en Livios uitvoerden, blijkt dat deze drempel al snel een probleem vormt. Maar liefst 51% van de kandidaat bouwers komt uit op een quotiteit van meer dan 80%, 31% op een quotiteit van meer dan 90% en 6% op een quotiteit van meer dan 100%. De meerderheid zit boven wat de banken momenteel als drempel aanvaarden.
Een tweede struikelblok bij de financiering van een nieuwe woning is de verhouding tussen het inkomen en de maandelijkse aflossingslast. Normaliter geldt hier als vuistregel dat de leninglast maximaal 33% van het inkomen mag opslorpen. In de praktijk hanteren banken hier geen vaste regels en beslissen zij op basis van elk dossier en maar zij houden wel in belangrijke mate rekening met het resterende inkomen na aflossing van de lening.
Uit een analyse van de eerste berekeningen met de tool van VCB en Livios blijkt dat 55% op een aflossingslast van meer dan 36% uitkomt, 39% op een aflossingslast van meer dan 40% en 19% op een aflossingslast van meer dan 50%. Ook hier zit meer dan de helft boven wat banken doorgaans als haalbaar aanvaarden.
Aanpassingen bij de tweede berekening
Na een eerste financiële toetsing kunnen kandidaat-bouwers in de tool een aantal keuzes veranderen om de financiële haalbaarheid van hun project te verbeteren. Voor haar analyse baseerde de VCB zich op ongeveer 8.000 kandidaat-bouwers die een tweede berekening lieten maken.Wat opvalt is dat diegenen die een tweede berekening maken, hun bouwplannen nog ambitieuzer opvatten. De mediaan oppervlakte stijgt van 150 naar 180 m². Maar tegelijk gaan de kandidaat-bouwers uit van een grotere eigen inbreng. Die stijgt van 60.000 euro bij de eerste berekening naar 80.000 euro bij de tweede berekening. Dit betekent voor de meeste gezinnen dat zij gaan rekenen op extra financiële steun (vooral vanwege hun ouders) of langer gaan sparen. Ook schatten de kandidaat-bouwers bij de tweede berekening het inkomen iets hoger in. Als zij langer sparen om zo een grotere eigen inbreng te kunnen opbouwen, kunnen zij wellicht ook rekenen op toekomstige loonsverhogingen. Op die manier blijven quotiteit en aflossingslast op hetzelfde niveau, ondanks de grotere gewenste oppervlakte.
Langer sparen voor meer eigen inbreng
Marc Dillen, directeur-generaal van de Vlaamse Confederatie Bouw: “De resultaten van de VCB-analyse bevestigen dat kandidaat-bouwers langer wachten met bouwen omwille van de hoge eigen inbreng die banken opleggen. Eerder al is uit de statistieken van de hypothecaire kredieten gebleken dat de gemiddelde leeftijd van wie een hypothecaire lening aangaat, met ongeveer zeven jaar verhoogt. Jonge gezinnen slagen er nog amper in een eigen nieuwe woning te realiseren.Dit uitstelgedrag verklaart mede waarom het aantal vergunningen voor nieuwe woningen en vooral dan nieuwe huizen er de laatste jaren op achteruitgaat. Deze analyse sterkt ons dan ook in onze vraag aan de Vlaamse overheid om tussen te komen in de eigen inbreng om op die manier meer gezinnen in staat te stellen te bouwen die wel over een voldoende inkomen maar niet over voldoende eigen middelen beschikken.
Uit de berekeningen en herberekeningen van de kandidaat-bouwers blijkt ook dat Vlamingen graag liever wat extra sparen dan te moeten inboeten op woonoppervlakte. Deze houding is logisch omdat een nieuwe woning uiteindelijk een goede investering op lange termijn vormt”.
