Bevindingen
Eerst en vooral onderkent prof. Albrecht een resem turbulenties die wegen op de koop- en huurmarkten. Zo zorgt hogere rente voor verschuivingen tussen de woonmarkten; de hoge energieprijzen komen op het verkeerde moment; de impact van de inflatie en automatische indexering weegt op de toegang tot de huurmarkten; de evolutie van de vastgoedprijzen in 2023 & 2024 zal afhangen van de elasticiteit van het aanbod op de koopmarkten (kortom zal het aanbod de vraag kunnen volgen of niet); en structurele veranderingen op de arbeidsmarkten treffen nu al een deel van de jongeren. De participatie op de arbeidsmarkt bepaalt dan ook de participatie op de woonmarkt.Conclusies van de studie:
- Door de hogere rente daalt de toegankelijkheid van een halfopen nieuwbouwproject via hypothecaire leningen van 16% van de fiscale huishoudens naar 11%. Voor kleine nieuwbouwappartementen daalt de toegankelijkheid van 32 naar 28% van de huishoudens.
- Voor bestaande woningen is de situatie complexer vanwege de renovatieverplichting en het hoge energiegebruik van energie-inefficiënte woningen. Voor bestaande huizen met 2 of 3 gevels en een mediaanprijs van € 295.000 daalt de toegankelijkheid via hypothecaire leningen van 32 naar 24% van de fiscale huishoudens. De combinatie van de hogere rente en renovatieverplichting vormt in de vereenvoudigde analyse een barrière tot eigenaarschap voor ongeveer 8% van de fiscale huishoudens. Voor kleine bestaande appartementen met een mediaanprijs van € 240.000 daalt de toegankelijkheid van 52 naar 39% van de fiscale inkomens.
- De recente toename van de huurprijzen verhindert de toegang tot de huurmarkten voor een klein deel van de fiscale huishoudens. In een periode met uitzonderlijke energieprijzen vormt de energiefactuur van energieverslindende woningen evenzeer een barrière, zelfs al valt de gevraagde huurprijs op zich mee. Als we de actuele verbruikskosten toevoegen aan de gestegen huurprijzen is zelfs voor een deel van de middenklasse vandaag de toegang tot de huurmarkten niet evident.
- Door de indexering stijgen ook de inkomens – weliswaar met vertraging – zodat de werkelijke impact op de toegankelijkheid lager uitvalt.
Voorstellen van Embuild Vlaanderen
In overeenstemming met de slotvraag van prof. Albrecht of de overheid meer dan vandaag het woonlandschap kan helpen vormgeven, doet Embuild Vlaanderen een reeks voorstellen aan de Vlaamse regering. Daarmee beoogt de bouwfederatie tegen 2034 – dat is binnen twee legislaturen – betaalbaar wonen voor alle huishoudens in Vlaanderen.Het aanbod aan woningen voor kwetsbare huishoudens dient aanzienlijk te worden uitgebreid. Naast meer sociale woningbouw is het van belang dat ook private spelers binnen dit segment kunnen aanbieden om de hoge noden veel sneller in te vullen.
Dat kan bijvoorbeeld met behulp van het nieuwe stelsel van geconventioneerd huren. Zo kunnen private initiatiefnemers op vrijwillige basis een subsidie krijgen om kwaliteitsvolle, energiezuinige en betaalbare huurwoningen te realiseren. In ruil hiervoor zet de investeerder de huurprijs lager dan de marktprijs om tegemoet te komen aan kwetsbare huishoudens. Zij kunnen dan weer sneller dan vandaag toegang krijgen tot een energiezuinige woning. Daarnaast kunnen huursubsidies kwetsbare huishoudens ondersteunen op de private huurmarkt.
Maar ook de middenklasse ondervindt stilaan heel wat moeilijkheden op de woonmarkten. Daarom vraagt Embuild Vlaanderen - in analogie met de energielening – aan de Vlaamse regering om een achtergestelde lening met uitstel van betaling in het leven te roepen. Deze lening kan een gebrek aan voldoende eigen middelen opvangen. De eerste jaren is de terugbetaling van een hypotheeklening vaak het moeilijkst. Ook voor banken zijn deze eerste jaren het meest risicovol. Het uitstaande kapitaal is dan nog het grootst. Huishoudens moeten zo hun project niet uitstellen en kunnen onmiddellijk profiteren van een energie-efficiënte woning en bijgevolg laag energieverbruik.
“Het is van groot belang om het eigenaarspercentage in ons land op peil te houden. Want minder eigenaars betekent bijkomende druk op de huurmarkten. Vooral de kwetsbare huishoudens zijn daar de dupe van. De koop- en huurmarkten zijn immers communicerende vaten”, zegt Marc Dillen van Embuild Vlaanderen.
Ten slotte, globaal hangt de betaalbaarheid van wonen in Vlaanderen af van een positief woonbeleid met vlottere vergunningsprocedures; voldoende aanbod en ruimte voor wonen; een dynamisch verdichtingsbeleid dat de maatschappelijke kosten in rekening brengt enz. Want de betaalbaarheid van wonen is bovenal een multidisciplinair vraagstuk. Daarom vraagt Embuild Vlaanderen om een observatorium of monitoring comité op te richten dat de nodige experts verzamelt. Zij kunnen de diverse parameters voor betaalbaar wonen opvolgen. En met multidisciplinaire aanbevelingen het beleid tijdig bijsturen.
