Wat is de gemene muur en wat zegt de wet erover?

Over het algemeen wordt wel aangenomen dat een gemene muur een muur is, die tot de scheiding dient van twee aan elkaar grenzende, al dan niet bebouwde erven die aan verschillende eigenaars toebehoren, maar is geen wettelijke bepaling die aanduidt wat een gemene muur nu precies is. Een belangrijke eigenschap van de muur is dat het bij de scheiding van de twee aan elkaar grenzende erven steun geeft aan een gebouw, hetzij aan één zijde, hetzij aan beide zijden tegelijk.

Muurgemeenschap en muurovername

Muurgemeenschap ontstaat meestal door het gezamenlijk bouwen van een muur op de perceelsgrens.

Je kan een scheidingsmuur die volledig op het erf van een buur staat echter ook ‘gemeen maken’ via muurovername. Als dit het geval is, betaalt de overnemer aan de eigenaar van de muur een vergoeding die gelijk is aan de helft van de actuele waarde van de grond waarop de muur gebouwd is, vermeerderd met de helft van de waarde van de muur of het gemeen gemaakte deel daarvan.

Tenslotte is het ook mogelijk dat muurgemeenschap ontstaat door de gedwongen verkoop van de muurgemeenheid.

Een gemene muur ‘te paard bouwen’

Bij de bouw van een halfopen woning of rijwoning, legt de stedenbouwkundige vergunning vaak op dat de eerste die de bouw start ‘te paard’ moet bouwen. ‘Te paard bouwen’ betekent dat diegene die eerst begint met bouwen een dubbele wand dient op te trekken bij de perceelsgrens. Één deel van deze wand staat dan op het eigen perceel, het andere deel staat op het perceel van de buurman. De kosten voor deze gemene muur zijn echter altijd voor de eerstkomende bouwer. Hoe deze muur gebouwd wordt, wordt meestal bepaald in samenspraak met de toekomstige buur. Het is trouwens belangrijk om altijd toestemming van de buur te vragen voor de bouw van deze muur.

Wat zijn de rechten en plichten van een gemene muur?

Door muurgemeenschap ontstaat er tussen de eigenaars van de muur een onverdeeld eigendomsrecht: geen van beide partijen kan er eenzijdig een einde aan maken.

Elke mede-eigenaar heeft het recht op het gebruik en genot van de muur. Zo mag je bijvoorbeeld de muur schilderen, behangen, etc. Openingen creëren in de muur of elementen aanbrengen in de volledige breedte van de muur mag niet. Daarnaast heeft elke mede-eigenaar de plicht om bij te dragen aan de kosten voor het onderhoud, de herstelling en zelfs de wederopbouw van de muur.