De Gentse scale-up Realo evolueerde van marktplaats naar dataplatform. Om meer transparantie te brengen in de vastgoedmarkt bundelt het platform alle mogelijke openbare data over vastgoed, zowel data over de panden zelf als over de locatie (bereikbaarheid, overstromingsgevoeligheid, gemiddelde woningprijzen in de buurt,…). Vastgoedprofessionals en consumenten kunnen die data gebruiken om de waarde van woningen en appartementen op een betrouwbare, datagedreven manier te bepalen.
De batterij aan data die het platform elke dag verzamelt, levert ook op macroniveau nieuwe inzichten op. Realo goot die analyses in een uitgebreid rapport over de Belgische vastgoedmarkt in 2022.
Huizenprijzen stabiliseren, appartementen worden zelfs goedkoper
In de eerste helft van 2022 stegen de prijzen van huizen (+3 procent) en appartementen (+1,5 procent) nog. Maar in de tweede helft van het jaar kwam er een kentering. Na vele jaren van stijgende woningprijzen begon de Belgische vastgoedmarkt af te koelen. De huizenprijzen stabiliseren in Q4 (+0,12% in vergelijking met Q3 2022), naar 1604 euro per vierkante meter. De prijzen van appartementen daalden zelfs in Q4 (-0,25% in vergelijking met Q3 2022), naar 2491 euro per vierkante meter.
De afkoeling lijkt zich in het hele land door te zetten. Op de huizenmarkt zagen we eind november in Brussel en Wallonië een daling van de prijzen, alleen in Vlaanderen bleven de huizenprijzen nog licht doorstijgen. Opvallend: de twee meest betaalbare provincies West-Vlaanderen en Limburg toonden geen tekenen van dalende of vertragende prijzen. Appartementen werden alleen in Brussel nog iets duurder, terwijl in Vlaanderen en Wallonië de prijzen omlaag gingen.
Naar een verklaring voor de afkoeling van de woningmarkt is het niet lang zoeken, zegt Realo-CEO Vincent Verlee: “Door de hoge energiefacturen en de oplopende inflatie hebben gezinnen minder budget ter beschikking. De stijgende rentevoeten maken lenen bovendien duurder. We denken dan ook dat de vastgoedmarkt in 2023 verder zal afkoelen. We evolueren vermoedelijk van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt, waar de vraag naar woningen zal dalen, kopers meer beslissingsruimte krijgen en woningen minder snel verkocht raken.”
Impact van energieprestaties op woningprijzen groeit
De exploderende energieprijzen hadden een verregaande impact op de vastgoedmarkt. De prijs van de meest energiezuinige woningen begon in 2022, tegen de trend van de afkoelende markt in, sneller te stijgen. Het prijsverschil tussen de meest energiezuinige woningen (EPC-score A of B) en een referentiewoning met label D (EPC-score van een doorsnee huis in België) werd groter. In Vlaanderen kost een energiezuinige woning vandaag 9 procent meer en in Wallonië is dat zelfs 15 procent. Ook de appartementen ontsprongen de dans niet, daar werd het prijsverschil tussen EPC-score A en B nog uitvergroot in 2022.Aan het andere eind van het spectrum zagen we in 2022 nog een andere, meer opvallende evolutie. Ook de meest energieverslindende woningen roeiden tegen de stroom in. De woningen met EPC-label F blijven weliswaar het goedkoopste segment op de markt, maar ze stegen in tegenstelling tot vergelijkbare woningen met label D wél in prijs. Dat heeft te maken met de premies die de overheid toekent aan wie zo’n energieverslindende woning koopt. Maatregelen als het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor afbraak en heropbouw, of de Vlaamse renovatiepremie, verhogen de ontleningscapaciteit. En als de ontleningscapaciteit stijgt, dan stijgen de prijzen mee.
Zelfs met die premies staat ons land voor een gigantische inhaalbeweging, blijkt uit het Realo-rapport: “Europa heeft de ambitie om tegen 2050 alle gebouwen energieneutraal te maken”, verduidelijkt Vincent Verlee. “Dat zou betekenen dat alle woningen in België tegen 2050 EPC-score A moeten halen. Vandaag haalt volgens onze schattingen amper 6 procent van alle woningen die norm (3 procent van de huizen en 11 procent van de appartementen). Het is duidelijk dat energiezuinigheid de komende jaren en zelfs decennia een heel grote impact zal hebben op de waarde en de prijs van woningen.”
